Der Bauträgervertrag

Was ist ein Bauträgervertrag?

Das BGB definiert ihn in § 650u Abs. 1: Ein Bauträgervertrag hat die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand und enthält zugleich die Pflicht des Unternehmers, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen. Für das Bauen gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht.

Einige Vorschriften des Bauvertragsrechts gelten ausdrücklich nicht (§ 650u Abs. 2 BGB). Für die Praxis sind drei davon wichtig:

• Kein freies Kündigungsrecht. Anders als beim reinen Werkvertrag kann der Käufer den Bauträgervertrag nicht jederzeit kündigen, weil § 648 BGB ausgeschlossen ist.
• Kein Anordnungsrecht. Die Regeln, nach denen ein Besteller Änderungen anordnen kann (§§ 650b bis 650d BGB), gelten nicht. Sonderwünsche müssen vereinbart werden.
• Kein Widerrufsrecht. Das Widerrufsrecht für Verbraucherbauverträge (§ 650l BGB) ist ausgeschlossen. Den Schutz vor übereilten Entscheidungen übernimmt die notarielle Beurkundung.

Für Kapitalanleger gelten dieselben Regeln. Wer Wohnungen als Teil seines privaten Vermögens kauft, ist auch mit Kredit und mehreren Wohnungen in der Regel Verbraucher, wie der Ratgeber Kaufvertragsentwurf mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zeigt.

Beurkundung: warum der Notar den ganzen Vertrag verliest

Weil der Bauträger sich verpflichtet, Grundeigentum zu übertragen, muss der Vertrag notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Beurkundet wird nicht nur der Vertragstext, sondern alles, was die Leistung bestimmt.

• Baubeschreibung. Sie bestimmt Größe, Zuschnitt und Ausstattung und muss mitbeurkundet werden. Der Bauträger muss den Verbraucher schon vor Vertragsschluss mit einer Baubeschreibung nach Art. 249 EGBGB informieren (§ 650j BGB). Ist sie unklar, gehen Zweifel zu Lasten des Bauträgers (§ 650k Abs. 2 BGB).
• Sonderwünsche. Stehen sie bei der Beurkundung fest, gehören sie in die Urkunde. Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare warnt, dass sonst der gesamte Vertrag unwirksam sein kann.
• Teilungserklärung. Bei Eigentumswohnungen legt sie fest, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, und ist Grundlage des Vertrags. Mehr dazu im Glossar unter Teilungserklärung und Aufteilungsplan.

Den Entwurf erstellt der Notar, nicht der Bauträger oder der Vertrieb, und bei Verbraucherverträgen soll er im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin beim Käufer sein. Die Einzelheiten zu Frist, Versand und Kosten des Entwurfs stehen im Ratgeber Kaufvertragsentwurf. Zum Termin muss der Käufer selbst erscheinen oder sich durch eine Vertrauensperson vertreten lassen; eine Vertretung durch den Bauträger halten die bayerischen Notare für unzulässig.

Was im Bauträgervertrag stehen muss

Die Unterlagenpflicht ist für Kapitalanleger mit Förderdarlehen oder Effizienzhaus-Anforderungen wichtig: Verlangt ein Darlehensgeber Nachweise für bestimmte Bedingungen, muss der Bauträger sie erstellen und herausgeben, wenn er die Erwartung geweckt hat, diese Bedingungen einzuhalten (§ 650n Abs. 3 BGB).

Zahlung und Sicherheiten im Bauträgervertrag

Der Bauträger kann Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach der Makler- und Bauträgerverordnung vereinbart sind (§ 650v BGB). Das bedeutet: höchstens sieben Raten nach Bautenstand, die erste frühestens nach Beginn der Erdarbeiten und erst, wenn Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung vorliegen. Die Tabelle mit allen Prozentsätzen und ein Rechenbeispiel stehen im Ratgeber MaBV und Zahlungsplan.

Bei der ersten Abschlagszahlung muss der Bauträger dem Verbraucher eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung leisten (§ 650m Abs. 2 BGB), durch Bürgschaft oder auf sein Verlangen durch Einbehalt von der ersten Rate. Steigt die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, kommen weitere 5 Prozent auf den Mehrbetrag hinzu.

Wie die Globalgrundschuld der Bauträgerbank für die einzelne Einheit freigegeben wird, erklärt der Ratgeber Lastenfreistellung beim Kauf vom Bauträger.

Fristen im Bauträgervertrag

Die Abnahmefiktion verdient Aufmerksamkeit: Setzt der Bauträger nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigert der Käufer die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern tritt diese Folge nur ein, wenn der Bauträger in Textform auf sie hingewiesen hat.

Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche, und die restliche Vergütung wird fällig. Bei Eigentumswohnungen gibt es zwei Abnahmen: das Sondereigentum, also die Wohnung selbst, und das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Dach, Fassade und Außenanlagen. Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare empfiehlt dafür getrennte Termine.

Kein vom Bauträger bestimmter Abnehmer

Viele Verträge sahen früher vor, dass ein Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum für alle Käufer abnimmt. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam gehalten, nach der ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann (Beschluss vom 12.09.2013, VII ZR 308/12). Der Grund: Ein mit dem Bauträger verbundener Verwalter prüft nicht neutral. War die Abnahme unwirksam, beginnt auch die Verjährung nicht.

Mängel bei der Abnahme vorbehalten

Wer ein Werk abnimmt, obwohl er einen Mangel kennt, verliert die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung wegen dieses Mangels, wenn er ihn nicht bei der Abnahme vorbehält (§ 640 Abs. 3 BGB). Bekannte Mängel gehören deshalb ins Abnahmeprotokoll. Wegen eines Mangels kann der Käufer nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Beseitigungskosten (§ 641 Abs. 3 BGB).

Mängel und Gewährleistung

Mängelansprüche am Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab Abnahme (§ 634a BGB). Hat der Bauträger einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, mindestens aber die fünf Jahre.

Zuerst kann der Käufer Nacherfüllung verlangen, danach Minderung, bei erheblichen Mängeln Rücktritt und bei Verschulden Schadensersatz. Das Bauträgermerkblatt hält fest, dass Minderung und Rücktritt vertraglich nicht eingeschränkt werden dürfen und dass der Bauträger selbst haftet; eine bloße Verweisung auf die Handwerker ist unwirksam.

Vor einem Rücktritt warnen die Notare ausdrücklich: Wer zurücktritt, kann den Schutz durch Vormerkung und Freistellung verlieren und hat dann nur noch einen ungesicherten Anspruch auf Rückzahlung. Bei Mängeln ist anwaltliche Beratung vor jedem solchen Schritt sinnvoll.

Der Bauträgervertrag aus Sicht des Vertriebs

Vertriebe verkaufen Einheiten, schließen den Bauträgervertrag aber nicht selbst ab. Trotzdem entscheidet der Vertrag, ob aus einer Reservierung ein Notartermin wird.

• Entwurf kommt vom Notar. Der Vertrieb sollte keinen eigenen Entwurf weitergeben, sondern den Notar früh mit den Daten des Käufers versorgen. Die Zwei-Wochen-Frist läuft erst mit dem Versand durch den Notar.
• Finanzierung vor der Beurkundung. Ein Rücktrittsrecht des Bauträgers muss nach § 308 Nr. 3 BGB einen sachlich gerechtfertigten Grund haben und erloschen sein, bevor Zahlungen fällig werden (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 MaBV). Platzt die Finanzierung nach dem Termin, gibt es also kaum einen sauberen Ausweg. Wie Sie die Finanzierung vorher klären, steht im Ratgeber Finanzierungsbestätigung.
• Fertigstellungstermin in der Beratung. Bei Kapitalanlegern bestimmt er den Mietbeginn und damit, ab wann Einnahmen den Zinsen gegenüberstehen. Wie die Abschreibung im Neubau wirkt, zeigen die Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b und Degressive AfA beim Neubau.

Diese Punkte sollten vor dem Notartermin geklärt sein:

Wie Reservierung und Notartermin zusammenhängen, zeigt der Ratgeber Reservierungsvereinbarung bei Immobilien.

Vom Lead bis zum Notartermin in einem Vorgang