Sonder-AfA nach § 7b EStG für Neubau-Mietwohnungen

Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?

§ 7b auf einen Blick: Fristen, Grenzen, Sätze

Das Gesetz kennt zwei Förderperioden. Für Kapitalanleger, die heute eine Neubauwohnung kaufen, ist fast immer die zweite maßgeblich.

Quelle: § 7b EStG in der Fassung des Steueränderungsgesetzes 2025, BMF-Schreiben vom 21.05.2025 (Rn. 16 und 17). Für Bauanträge aus dem Jahr 2022 gibt es keine Sonder-AfA nach § 7b.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Die Sonder-AfA gibt es nur, wenn alle Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Fehlt eine, entfällt sie vollständig.

Bauantrag im Förderzeitraum

Maßgeblich ist das Datum, an dem der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige getätigt wurde, in der Regel der Eingangsstempel der Baubehörde, nicht der Baubeginn und nicht die Fertigstellung (BMF-Schreiben, Rn. 10 und 12). Beim Kauf vom Bauträger zählt der Bauantrag des Bauträgers; das Datum des Kaufvertrags spielt für den Förderzeitraum keine Rolle (BMF-Schreiben, Rn. 14). Muss wegen einer grundlegend geänderten Planung ein neuer Bauantrag gestellt werden, gilt dessen Datum (Rn. 13). Die Wohnung darf auch nach dem 30.09.2029 fertig werden, solange der Bauantrag vorher gestellt wurde (Rn. 17).

Neue Wohnung, gekauft bis zum Ende des Fertigstellungsjahres

Begünstigt sind neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen. Wer kauft, statt selbst zu bauen, erhält die Sonder-AfA nur, wenn er die Wohnung bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung anschafft (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Angeschafft ist die Wohnung mit dem Übergang von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten, nicht mit der Unterschrift beim Notar. Fertigstellung und Übergabe müssen deshalb im selben Kalenderjahr liegen (BMF-Schreiben, Rn. 30). In diesem Fall kann nur der Käufer die Sonder-AfA nutzen, nicht der Bauträger.

Effizienzhaus 40 mit QNG

Bei Bauanträgen ab 2023 muss das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen und das durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachweisen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Beide Stufen des Siegels, QNG-PLUS und QNG-PREMIUM, reichen als Nachweis. Vergeben wird das Siegel von akkreditierten Zertifizierungsstellen, und zwar nach der Fertigstellung anhand der tatsächlich gebauten Qualität (BMF-Schreiben, Rn. 19).

Baukostenobergrenze von 5.200 € je m²

Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Liegen sie darüber, ist die Sonder-AfA vollständig ausgeschlossen, nicht nur der übersteigende Teil (BMF-Schreiben, Rn. 48). Der Grund und Boden zählt nicht mit (Rn. 43). Als Fläche dient die Nutzfläche nach der Wohnflächenverordnung, einschließlich Kellerräumen, Abstellräumen und der zur Wohnung gehörenden Garagen (Rn. 50). Wer die Grenze prüft, braucht deshalb zuerst eine saubere Kaufpreisaufteilung in Boden und Gebäude.

Zehn Jahre Vermietung zu Wohnzwecken

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG). Eine Ferienwohnung oder andere vorübergehende Beherbergung zählt nicht. Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, wenn die Wohnung weiter zur Vermietung bereitgehalten wird (BMF-Schreiben, Rn. 33). Selbstnutzung und unentgeltliche Überlassung sind keine entgeltliche Überlassung (Rn. 32).

Bemessungsgrundlage: was abgeschrieben wird

Die Sonder-AfA berechnet sich aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, höchstens aber aus 4.000 € je m² Wohnfläche (§ 7b Abs. 3 EStG). Dazu gehören auch die anteiligen Kosten für Nebenräume und die zur Wohnung gehörende Garage (BMF-Schreiben, Rn. 53). Nicht dazu gehören Grund und Boden und die Möblierung (Rn. 43 und 46).

Die reguläre AfA ist davon nicht betroffen. Lineare und degressive AfA werden immer von den vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes berechnet, ohne Begrenzung je m² (BMF-Schreiben, Rn. 65). Die Sonder-AfA ist außerdem eine Jahresabschreibung: Sie wird im ersten Jahr nicht zeitanteilig gekürzt, auch wenn die Wohnung erst im Herbst übergeben wird (Rn. 63). Die reguläre AfA dagegen sinkt im ersten Jahr um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor der Übergabe (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Die bis zu 5 % sind ein Wahlrecht. Sie dürfen in einzelnen Jahren weniger oder nichts ansetzen; was nicht genutzt wird, erhöht den Restwert. Das Volumen von 20 % beliebig auf die vier Jahre zu verschieben, ist dagegen nicht erlaubt (Rn. 64).

Rechenbeispiel: Neubau-Wohnung mit Sonder-AfA

Ohne Sonder-AfA hätte der Anleger in denselben vier Jahren nur die 34.440 € lineare AfA angesetzt. Die Sonder-AfA zieht also 54.400 € Abschreibung nach vorn. Mehr Abschreibung insgesamt entsteht dadurch nicht: Ab dem fünften Jahr wird der Restwert von 239.160 € über die Restnutzungsdauer verteilt (§ 7a Abs. 9 EStG), die jährliche AfA ist dann niedriger als ohne Sonder-AfA. Der Vorteil liegt im früheren Steuereffekt, der in den ersten Jahren die Liquidität des Käufers verbessert.

Ihre eigenen Zahlen rechnen Sie mit dem AfA-Rechner, der die Voraussetzungen des § 7b einzeln prüft. Wie sich die Steuerwirkung auf Cashflow und Rendite nach Steuern auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.

Kombination mit linearer und degressiver AfA

Die Sonder-AfA tritt neben die reguläre AfA. Für neue Wohngebäude mit Baubeginn ab dem 01.10.2023 kann die reguläre AfA auch die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG sein. Das BMF-Schreiben rechnet die Kombination in Beispiel 7c vor: Bei förderfähigen Kosten von 1 Mio. € betragen degressive AfA und Sonder-AfA im ersten Jahr je 50.000 €, zusammen 100.000 €. Die degressive AfA läuft in den Jahren 1 bis 4 auf ihrer eigenen Basis weiter (47.500 €, 45.125 €, 42.868,75 €). Ab dem fünften Jahr gilt der um alle Abschreibungen geminderte Restwert von 614.506,25 €, davon 5 %, also 30.725,31 €.

Wann sich die degressive AfA lohnt und wann der Wechsel zur linearen AfA, erklärt der Ratgeber degressive AfA beim Neubau.

Nicht kombinierbar ist die Sonder-AfA mit den erhöhten Absetzungen für Baudenkmale und Sanierungsgebiete nach §§ 7h und 7i EStG. Für dieselbe Baumaßnahme darf nur eine dieser Vergünstigungen genutzt werden (§ 7a Abs. 5 EStG, BMF-Schreiben, Rn. 67). Mehr dazu im Ratgeber Denkmal-AfA.

Wann die Sonder-AfA rückgängig gemacht wird

Das Finanzamt macht die Sonder-AfA in voller Höhe und verzinst rückgängig, wenn einer von drei Fällen eintritt (§ 7b Abs. 4 EStG, BMF-Schreiben, Rn. 72):

• Die Wohnung dient innerhalb der zehn Jahre nicht mehr der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, etwa weil der Eigentümer selbst einzieht.
• Die Wohnung wird innerhalb der zehn Jahre verkauft, und der Gewinn ist nicht steuerpflichtig.
• Die Baukostenobergrenze wird innerhalb der ersten drei Kalenderjahre nach dem Jahr der Anschaffung durch nachträgliche Kosten überschritten.

Für Kapitalanleger, die vom Bauträger kaufen, ist der zweite Fall meist kein Thema: Sie erwerben Wohnung und Grundstücksanteil zusammen, ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist deshalb in der Regel ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Dann wird die Sonder-AfA nicht rückgängig gemacht, solange der Käufer weiter vermietet (BMF-Schreiben, Beispiel 8b). Der Verkäufer muss das nachweisen; eine Bestätigung des Erwerbers reicht (Rn. 71). Die in Anspruch genommene Sonder-AfA erhöht dafür den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Anders beim Bauherrn, der auf einem lange gehaltenen eigenen Grundstück baut: Ist die Zehnjahresfrist für das Grundstück abgelaufen, ist ein Verkauf steuerfrei, und die Sonder-AfA fällt zurück (BMF-Schreiben, Rn. 74 und Beispiel 8a).

De-minimis: wen die Beihilfegrenze betrifft

Die Sonder-AfA ist eine staatliche Beihilfe und steht unter dem Vorbehalt der EU-De-minimis-Verordnung (EU) 2023/2831 (§ 7b Abs. 5 Satz 1 EStG). Für Bauanträge ab 2023 gilt dieser Vorbehalt aber nur für Anspruchsberechtigte mit Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb oder selbständiger Arbeit (§§ 13, 15 und 18 EStG, § 7b Abs. 5 Satz 2 EStG). Der Absatz wurde durch das Steueränderungsgesetz 2025 neu gefasst.

Für private Kapitalanleger, die ihre Wohnung im Privatvermögen vermieten und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, ist die De-minimis-Prüfung damit bei Bauanträgen ab 2023 nicht nötig. Wer die Wohnung dagegen im Betriebsvermögen hält, etwa in einer gewerblichen Gesellschaft, muss die Beihilfen der letzten Jahre angeben (BMF-Schreiben, Rn. 87). Die Grenze liegt nach dem BMF-Schreiben ab 2024 bei 300.000 € je Unternehmen in drei Kalenderjahren (Rn. 85).

Was Bauträger und Vertriebe vorbereiten sollten

Ob ein Käufer die Sonder-AfA bekommt, entscheidet sich an Unterlagen, die beim Bauträger liegen. Wer Neubau-Wohnungen mit § 7b vermarktet, sollte diese Punkte vor dem ersten Beratungsgespräch klären:

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb