Kapitalanlage-Rechner nach Steuern
Was zahlen Sie monatlich zu, was bringt die Abschreibung, und welches Vermögen steht nach 10 oder 30 Jahren? Der Rechner zeigt es für jedes Jahr.
Finance Estate Rechner
Rechenweg und Rechtsgrundlage im Text
Rechner
Ihre Wohnung als Kapitalanlage durchrechnen
Geben Sie die Daten Ihres Objekts ein. Felder mit Standardwert sind vorbelegt und lassen sich ändern. Pflichtfelder sind Kaufpreis, Wohnfläche, Kaltmiete und Eigenkapital.
Cashflow nach Steuern im ersten Jahr
−414 €pro Monat
vor Steuern −852 € pro Monat · Steuerwirkung +5.254 € im Jahr · AfA Linear 3,0 %
Vermögensbilanz
| Kennzahl | nach 10 Jahren | nach 30 Jahren |
|---|---|---|
| Wert der Wohnung | 435.203 € | 586.155 € |
| Restschuld | 274.892 € | 0 € |
| Nettovermögen | 160.311 € | 586.155 € |
| Eingesetzt: Eigenkapital plus Zuzahlungen | 91.559 € | 198.630 € |
| Vermögenszuwachs | 68.752 € | 387.525 € |
| IRR nach Steuern | 8,0 % | 5,5 % |
| IRR ohne Wertsteigerung | 1,3 % | 3,3 % |
Degressive AfAnicht erfüllt
- HerstellungsbeginnDatum eintragenAngabe fehlt
- KaufvertragDatum eintragenAngabe fehlt
- Lastenwechsel im Jahr der FertigstellungÜbergabe 2026, Fertigstellung 2026erfüllt
§ 7b-Checknicht erfüllt
- Förderzeitraum BauantragDatum des Bauantrags oder der Bauanzeige eintragenAngabe fehlt
- Effizienzhaus 40 mit QNGPflicht bei Bauantrag ab 2023nicht erfüllt
- Baukostenobergrenze4.280,00 € je m² unter 5.200 € je m²erfüllt
- Bemessungsgrundlage gedeckelthöchstens 4.000 € × 75,00 m² = 300.000 €, angesetzt 300.000 €Hinweis
Der Rechner verrechnet Zins und Tilgung monatlich. Das Rechenbeispiel auf dieser Seite rechnet vereinfacht jährlich, deshalb weichen die Werte leicht ab.
Jahresübersicht über 30 Jahre
| Jahr | Kaltmiete | Kosten | Zinsen | Tilgung | Restschuld | AfA | § 7b | Restbuchwert | CF vor Steuern | Steuerwirkung | CF nach Steuern | pro Monat | Summe nach Steuern |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 · 2026 | 12.348 | 2.700 | 12.527 | 7.342 | 353.908 | 9.630 | 0 | 311.370 | −10.221 | +5.254 | −4.967 | −414 | −4.967 |
| 2 · 2027 | 12.533 | 2.754 | 12.266 | 7.603 | 346.305 | 9.630 | 0 | 301.740 | −10.090 | +5.089 | −5.001 | −417 | −9.968 |
| 3 · 2028 | 12.721 | 2.809 | 11.995 | 7.874 | 338.431 | 9.630 | 0 | 292.110 | −9.957 | +4.919 | −5.037 | −420 | −15.005 |
| 4 · 2029 | 12.912 | 2.865 | 11.715 | 8.154 | 330.278 | 9.630 | 0 | 282.480 | −9.822 | +4.745 | −5.077 | −423 | −20.082 |
| 5 · 2030 | 13.106 | 2.923 | 11.425 | 8.444 | 321.834 | 9.630 | 0 | 272.850 | −9.686 | +4.566 | −5.119 | −427 | −25.201 |
| 6 · 2031 | 13.302 | 2.981 | 11.125 | 8.744 | 313.090 | 9.630 | 0 | 263.220 | −9.547 | +4.382 | −5.165 | −430 | −30.366 |
| 7 · 2032 | 13.502 | 3.041 | 10.814 | 9.055 | 304.035 | 9.630 | 0 | 253.590 | −9.408 | +4.193 | −5.215 | −435 | −35.581 |
| 8 · 2033 | 13.704 | 3.101 | 10.492 | 9.377 | 294.658 | 9.630 | 0 | 243.960 | −9.266 | +3.998 | −5.268 | −439 | −40.849 |
| 9 · 2034 | 13.910 | 3.163 | 10.158 | 9.711 | 284.948 | 9.630 | 0 | 234.330 | −9.122 | +3.798 | −5.325 | −444 | −46.174 |
| 10 · 2035 | 14.119 | 3.227 | 9.813 | 10.056 | 274.892 | 9.630 | 0 | 224.700 | −8.977 | +3.591 | −5.385 | −449 | −51.559 |
| 11 · 2036 | 14.330 | 3.291 | 9.455 | 10.414 | 264.478 | 9.630 | 0 | 215.070 | −8.830 | +3.379 | −5.450 | −454 | −57.010 |
| 12 · 2037 | 14.545 | 3.357 | 9.085 | 10.784 | 253.694 | 9.630 | 0 | 205.440 | −8.681 | +3.161 | −5.519 | −460 | −62.529 |
| 13 · 2038 | 14.763 | 3.424 | 8.701 | 11.167 | 242.527 | 9.630 | 0 | 195.810 | −8.530 | +2.937 | −5.593 | −466 | −68.122 |
| 14 · 2039 | 14.985 | 3.493 | 8.304 | 11.565 | 230.962 | 9.630 | 0 | 186.180 | −8.377 | +2.706 | −5.671 | −473 | −73.793 |
| 15 · 2040 | 15.210 | 3.563 | 7.893 | 11.976 | 218.986 | 9.630 | 0 | 176.550 | −8.222 | +2.468 | −5.754 | −479 | −79.547 |
| 16 · 2041 | 15.438 | 3.634 | 7.467 | 12.402 | 206.584 | 9.630 | 0 | 166.920 | −8.065 | +2.223 | −5.842 | −487 | −85.388 |
| 17 · 2042 | 15.669 | 3.707 | 7.026 | 12.843 | 193.741 | 9.630 | 0 | 157.290 | −7.906 | +1.971 | −5.935 | −495 | −91.323 |
| 18 · 2043 | 15.904 | 3.781 | 6.569 | 13.300 | 180.441 | 9.630 | 0 | 147.660 | −7.745 | +1.712 | −6.033 | −503 | −97.357 |
| 19 · 2044 | 16.143 | 3.856 | 6.096 | 13.773 | 166.669 | 9.630 | 0 | 138.030 | −7.582 | +1.444 | −6.138 | −511 | −103.494 |
| 20 · 2045 | 16.385 | 3.933 | 5.606 | 14.263 | 152.406 | 9.630 | 0 | 128.400 | −7.417 | +1.169 | −6.248 | −521 | −109.742 |
| 21 · 2046 | 16.631 | 4.012 | 5.099 | 14.770 | 137.636 | 9.630 | 0 | 118.770 | −7.250 | +886 | −6.364 | −530 | −116.105 |
| 22 · 2047 | 16.880 | 4.092 | 4.573 | 15.295 | 122.340 | 9.630 | 0 | 109.140 | −7.081 | +594 | −6.486 | −541 | −122.592 |
| 23 · 2048 | 17.134 | 4.174 | 4.029 | 15.839 | 106.501 | 9.630 | 0 | 99.510 | −6.909 | +294 | −6.615 | −551 | −129.207 |
| 24 · 2049 | 17.391 | 4.258 | 3.466 | 16.403 | 90.099 | 9.630 | 0 | 89.880 | −6.736 | −16 | −6.751 | −563 | −135.958 |
| 25 · 2050 | 17.652 | 4.343 | 2.883 | 16.986 | 73.112 | 9.630 | 0 | 80.250 | −6.560 | −334 | −6.894 | −575 | −142.853 |
| 26 · 2051 | 17.916 | 4.430 | 2.279 | 17.590 | 55.522 | 9.630 | 0 | 70.620 | −6.382 | −663 | −7.045 | −587 | −149.897 |
| 27 · 2052 | 18.185 | 4.518 | 1.653 | 18.216 | 37.306 | 9.630 | 0 | 60.990 | −6.202 | −1.001 | −7.203 | −600 | −157.101 |
| 28 · 2053 | 18.458 | 4.609 | 1.005 | 18.864 | 18.443 | 9.630 | 0 | 51.360 | −6.020 | −1.350 | −7.370 | −614 | −164.470 |
| 29 · 2054 | 18.735 | 4.701 | 334 | 18.443 | 0 | 9.630 | 0 | 41.730 | −4.743 | −1.709 | −6.452 | −538 | −170.922 |
| 30 · 2055 | 19.016 | 4.795 | 0 | 0 | 0 | 9.630 | 0 | 32.100 | 14.221 | −1.928 | 12.293 | 1.024 | −158.630 |
Die Rechner sind Modellrechnungen. Sie ersetzen keine Steuerberatung und keine Finanzierungszusage. Zinsen, Mietentwicklung und Wertsteigerung sind Annahmen, die Sie selbst festlegen.
Auf dieser Seite
Was dieser Rechner anders macht
- Nach Steuern, nicht nur vor Steuern. Viele Kapitalanlage-Rechner enden bei der Bruttomietrendite oder beim Cashflow vor Steuern. Für eine vermietete Wohnung entscheidet aber der Betrag, der nach Steuerwirkung monatlich aus Ihrer Tasche geht.
- 30 Jahre statt Jahr 1. Zinsen sinken, Tilgung steigt, Miete und Kosten entwickeln sich. Der Rechner rechnet jedes Jahr einzeln und zeigt, wann die Zuzahlung kippt.
- Neubau-AfA richtig kombiniert. Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b EStG sind kombinierbar. Haufe bestätigt das, der IVD spricht von „gleichzeitig und nebeneinander“. Der Rechner prüft die Fristen und die Obergrenzen nach § 7b und rechnet beide Methoden zusammen.
Rechenbeispiel: Neubauwohnung als Kapitalanlage im ersten Jahr
Alle Zahlen in diesem Abschnitt sind ein Beispiel. Sie zeigen den Rechenweg und sind keine Prognose für ein bestimmtes Objekt.
| Annahme (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Objekt | Neubau-Eigentumswohnung vom Bauträger, 75 m² |
| Kaufpreis | 375.000 € (5.000 €/m²) |
| Kaufnebenkosten | 25.000 € (rund 6,7 %) |
| Gesamtinvestition | 400.000 € |
| Grundstücksanteil | 20 %, Gebäudeanteil 80 % |
| Kaltmiete | 14 €/m², also 1.050 €/Monat oder 12.600 €/Jahr |
| Nicht umlagefähige Kosten | 75 €/Monat, also 900 €/Jahr |
| Leerstand | 0 % (vereinfacht) |
| Eigenkapital | 40.000 €, Darlehen 360.000 € |
| Zins und Tilgung | 3,5 % Zins, 1,5 % anfängliche Tilgung |
| Grenzsteuersatz | 40 % (vereinfacht ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) |
| AfA-Jahr | Übergabe im Januar, volles AfA-Jahr (vereinfacht) |
- AfA-Bemessungsgrundlage. Im Beispiel werden Kaufpreis und Nebenkosten im selben Verhältnis aufgeteilt: 400.000 € × 80 % = 320.000 €. Diese 320.000 € sind die Basis der Gebäude-AfA.
- Bruttomietrendite. 12.600 € ÷ 375.000 € = 3,36 %.
- Kapitaldienst. Die Jahresrate beträgt 360.000 € × (3,5 % + 1,5 %) = 18.000 €, also 1.500 € im Monat. Davon sind im ersten Jahr 360.000 € × 3,5 % = 12.600 € Zinsen und 18.000 € minus 12.600 € = 5.400 € Tilgung. Das Beispiel verrechnet Zins und Tilgung vereinfacht jährlich; der Rechner rechnet monatlich.
- Cashflow vor Steuern. Miete 12.600 € minus Kosten 900 € minus Rate 18.000 € ergibt minus 6.300 € im Jahr. Das sind 525 € Zuzahlung im Monat.
- Steuerliches Ergebnis. Das Modell zieht von der Miete die nicht umlagefähigen Kosten, die Zinsen und die AfA ab. Die Tilgung ist kein Aufwand, sie baut Vermögen auf. Ein negatives Ergebnis multipliziert der Rechner mit Ihrem Grenzsteuersatz und weist es als Steuerwirkung aus.
| Variante (Beispiel) | AfA Jahr 1 | Steuerliches Ergebnis | Steuerwirkung bei 40 % | Cashflow nach Steuern pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|---|---|---|
| Linear 3 % | 9.600 € | -10.500 € | +4.200 € | -2.100 € | -175 € |
| Degressiv 5 % | 16.000 € | -16.900 € | +6.760 € | +460 € | +38 € |
| Degressiv 5 % plus § 7b | 31.000 € | -31.900 € | +12.760 € | +6.460 € | +538 € |
320.000 € × 3 % = 9.600 €. Ergebnis: 12.600 − 900 − 12.600 − 9.600 = −10.500 €. Steuerwirkung: 10.500 € × 40 % = 4.200 €. Cashflow nach Steuern: −6.300 + 4.200 = −2.100 € im Jahr, also −175 € im Monat.
320.000 € × 5 % = 16.000 €. Ergebnis: 12.600 − 900 − 12.600 − 16.000 = −16.900 €. Steuerwirkung: 16.900 € × 40 % = 6.760 €. Cashflow nach Steuern: −6.300 + 6.760 = +460 € im Jahr, gerundet +38 € im Monat.
Zuerst der § 7b-Check. Die Anschaffungskosten des Gebäudes betragen 320.000 € ÷ 75 m² = 4.266,67 € je m² und liegen unter der Baukostenobergrenze von 5.200 € je m². Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² gedeckelt: 4.000 € × 75 m² = 300.000 €. Sonder-AfA: 300.000 € × 5 % = 15.000 €. Gesamt-AfA: 16.000 € + 15.000 € = 31.000 €. Ergebnis: 12.600 − 900 − 12.600 − 31.000 = −31.900 €. Steuerwirkung: 31.900 € × 40 % = 12.760 €. Cashflow nach Steuern: −6.300 + 12.760 = +6.460 € im Jahr, gerundet +538 € im Monat.
Die degressive Variante setzt voraus, dass der Herstellungsbeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegt, der Kaufvertrag in diesem Fenster geschlossen wird und der Lastenwechsel im Jahr der Fertigstellung erfolgt (IVD; Haufe, 05.08.2025). Die § 7b-Variante setzt zusätzlich einen Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 sowie Effizienzhaus 40 mit QNG voraus (§ 7b EStG; Haufe). Beim Kauf vom Bauträger sind nach dem BMF-Schreiben vom 21.05.2025 die Anschaffungskosten maßgeblich (KPMG; Haufe).
Was das Beispiel zeigt: Bei gleicher Wohnung und gleicher Finanzierung liegt die Spanne im ersten Jahr zwischen 175 € Zuzahlung und 538 € Überschuss im Monat. Die Sonder-AfA nach § 7b gilt nur im Jahr der Anschaffung und in den drei Folgejahren (§ 7b EStG). Jeder Euro, der heute abgeschrieben wird, fehlt später in der AfA-Basis. Deshalb gehört die Neubau-AfA in eine Rechnung über die ganze Haltedauer.
Das Beispiel über 30 Jahre: Cashflow, Steuerwirkung und Restschuld
Die Tabelle setzt das Beispiel mit linearer AfA von 3 % fort, damit jedes Jahr nachvollziehbar bleibt. Zusätzliche Annahmen (Beispiel): Miete steigt um 1,5 % pro Jahr, nicht umlagefähige Kosten um 2 % pro Jahr, der Zins bleibt über 30 Jahre bei 3,5 %, die Jahresrate bleibt bei 18.000 €. Alle Werte in Euro, gerundet.
| Jahr | Kaltmiete | Zinsen | Tilgung | Restschuld Jahresende | Cashflow vor Steuern | Steuerwirkung | Cashflow nach Steuern | Summe nach Steuern |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 12.600 | 12.600 | 5.400 | 354.600 | -6.300 | +4.200 | -2.100 | -2.100 |
| 2 | 12.789 | 12.411 | 5.589 | 349.011 | -6.129 | +4.056 | -2.073 | -4.173 |
| 5 | 13.373 | 11.803 | 6.197 | 331.043 | -5.601 | +3.602 | -1.999 | -10.242 |
| 10 | 14.407 | 10.640 | 7.360 | 296.650 | -4.669 | +2.764 | -1.905 | -19.940 |
| 15 | 15.520 | 9.259 | 8.741 | 255.803 | -3.667 | +1.811 | -1.857 | -29.300 |
| 20 | 16.720 | 7.618 | 10.382 | 207.290 | -2.592 | +724 | -1.868 | -38.590 |
| 25 | 18.012 | 5.670 | 12.330 | 149.671 | -1.436 | -518 | -1.954 | -48.152 |
| 30 | 19.404 | 3.356 | 14.644 | 81.238 | -195 | -1.940 | -2.134 | -58.419 |
Restschuld nach Jahr 1 ist 354.600 €. Zinsen: 354.600 € × 3,5 % = 12.411 €. Tilgung: 18.000 € − 12.411 € = 5.589 €. Miete: 12.600 € × 1,015 = 12.789 €. Kosten: 900 € × 1,02 = 918 €. Cashflow vor Steuern: 12.789 − 918 − 18.000 = −6.129 €. Ergebnis: 12.789 − 918 − 12.411 − 9.600 = −10.140 €, Steuerwirkung 4.056 €.
Zwei Dinge fallen auf. Erstens wird der Cashflow vor Steuern jedes Jahr besser, weil die Miete steigt und die Rate gleich bleibt. Zweitens schrumpft die Steuerwirkung, weil die Zinsen sinken, während die AfA konstant bleibt. Ab Jahr 23 ist das steuerliche Ergebnis positiv, und aus der Erstattung wird eine Steuerzahlung. Die monatliche Zuzahlung nach Steuern bleibt deshalb im Beispiel über die ganze Laufzeit zwischen rund 154 und 178 €. Genau diesen Verlauf zeigt kein Jahr-1-Rechner.
Was nach 10 und nach 30 Jahren bleibt
Annahme (Beispiel): Der Wert der Wohnung steigt um 1,5 % pro Jahr, ausgehend vom Kaufpreis von 375.000 €. Verkaufskosten und eine mögliche Steuer auf einen Veräußerungsgewinn sind nicht berücksichtigt.
| Kennzahl (Beispiel) | nach 10 Jahren | nach 30 Jahren |
|---|---|---|
| Wert der Wohnung | 435.203 € | 586.155 € |
| Restschuld | 296.650 € | 81.238 € |
| Nettovermögen in der Wohnung | 138.553 € | 504.917 € |
| Eingesetzt: Eigenkapital plus Zuzahlungen nach Steuern | 59.940 € | 98.419 € |
| Vermögenszuwachs | 78.613 € | 406.498 € |
| Interner Zinsfuß (IRR) nach Steuern | 10,2 % | 7,1 % |
| IRR ohne Wertsteigerung | 3,3 % | 4,9 % |
Wert 375.000 € × 1,015¹⁰ = 435.203 €. Nettovermögen: 435.203 € − 296.650 € = 138.553 €. Eingesetzt: 40.000 € Eigenkapital plus 19.940 € Zuzahlungen = 59.940 €. Zuwachs: 138.553 € − 59.940 € = 78.613 €. Der IRR ist der Zinssatz, bei dem der Barwert aller Zahlungen (Eigenkapital, jährliche Zuzahlungen, Nettovermögen am Ende) null ergibt.
Die letzte Zeile ist die wichtigste. Ohne Wertsteigerung fällt der IRR nach 10 Jahren von 10,2 % auf 3,3 %. Die Rendite einer fremdfinanzierten Kapitalanlage hängt stark an der Wertentwicklung. Setzen Sie diese Annahme deshalb bewusst und rechnen Sie ein Szenario mit 0 %.
Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Die Zuzahlung passt in Ihr Budget
Entscheidend ist der Cashflow nach Steuern über die Zinsbindung, nicht der Wert im ersten Jahr. Prüfen Sie, ob Sie die monatliche Zuzahlung auch bei 10 % Mietausfall und einem höheren Anschlusszins tragen.
Die Objektrendite liegt über dem Zins
Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, senkt jeder Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite vor Steuern. Dann tragen vor allem Steuerwirkung und Wertsteigerung die Rechnung.
Die Steuerwirkung ist gesichert
Degressive AfA und § 7b haben Fristen und Voraussetzungen. Lassen Sie Herstellungsbeginn, Bauantrag und Energiestandard vor dem Kauf belegen.
Das Ergebnis trägt auch ohne Optimismus
Rechnen Sie die Haltedauer einmal mit 0 % Wertsteigerung. Wenn die Anlage dann noch zu Ihren Zielen passt, ist sie robust.
Welche Abschreibung für Ihre Wohnung gilt
| Regel | Inhalt | Quelle |
|---|---|---|
| Lineare AfA | 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 | finanzamt.nrw; Haufe, 22.04.2026 |
| Degressive AfA, § 7 Abs. 5a EStG | 5 % vom Restbuchwert; Herstellungsbeginn nach 30.09.2023 und vor 01.10.2029; Käufer: Kaufvertrag im Fenster, Lastenwechsel im Fertigstellungsjahr; Wechsel zu linear jederzeit | IVD; Haufe, 05.08.2025 |
| Auflagen degressive AfA | kein Energiestandard, keine Baukostenobergrenze, keine Höchstbemessungsgrundlage | IVD |
| Sonder-AfA, § 7b EStG | bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren, neben der AfA | § 7b EStG |
| § 7b Obergrenzen | Bauantrag ab 2023: Baukosten max. 5.200 €/m², Bemessungsgrundlage max. 4.000 €/m². Bauantrag 2018 bis 2021: 3.000 €/m² und 2.000 €/m² | § 7b EStG; steuerkurse.de |
| § 7b Energiestandard und Bindung | ab 2023 Effizienzhaus 40 mit QNG; 10 Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken | § 7b EStG; Haufe |
| Kombination | degressive AfA und § 7b kombinierbar | Haufe; IVD |
Die Höhe der AfA hängt am Gebäudeanteil. Wie Sie ihn ermitteln, zeigt der Rechner zur Kaufpreisaufteilung . Den vollständigen AfA-Plan je Methode liefert der AfA-Rechner .
Wohnung als Kapitalanlage: Neubau oder Bestand?
Der Rechner deckt beide Fälle ab. Bei einer Bestandswohnung mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 setzt er 2 % lineare AfA an. Bei einem Neubau mit Fertigstellung nach dem 31.12.2022 sind es 3 %, und je nach Herstellungsbeginn und Bauantrag kommen degressive AfA und § 7b in Betracht. Im Bestand ist der Kaufpreis je m² oft niedriger und die Miete sofort bekannt. Im Neubau wirken höhere AfA-Sätze und die Förderung nach § 7b, dafür ist der Kaufpreis je m² meist höher. Welche Seite überwiegt, zeigt nur die Rechnung nach Steuern über die Haltedauer. Für einen ersten Vergleich mehrerer Angebote nutzen Sie den Renditerechner .
Was der Rechner nicht abbildet
Der Rechner ist eine Modellrechnung. Er berücksichtigt keine individuelle Verlustverrechnung über mehrere Jahre, keine Sonderfälle wie Denkmal-AfA und keine Steuer auf einen Veräußerungsgewinn. Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, Mietentwicklung und Wertsteigerung sind Ihre Annahmen. Für eine verbindliche Aussage zu Ihrer Steuer sprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung, für die Finanzierung mit einem Finanzierungsberater.
