Mieteinnahmen versteuern: Rechner
Wie viel Steuer zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen, oder wie viel sparen Sie? Der Rechner zieht Zinsen, AfA und weitere Werbungskosten ab und rechnet das Ergebnis mit Ihrem Grenzsteuersatz oder dem Einkommensteuertarif 2026.
Finance Estate Rechner
Rechenweg und Rechtsgrundlage im Text
Rechner
Steuer auf Mieteinnahmen berechnen
Tragen Sie Miete, Zinsen, AfA und weitere Werbungskosten für ein Jahr ein. Die Steuer rechnet der Rechner wahlweise mit Ihrem Grenzsteuersatz oder genau nach dem Einkommensteuertarif 2026 aus Ihrem zu versteuernden Einkommen.
Steuerersparnis pro Jahr
3.918,60 €
326,55 € im Monat · Einkünfte aus Vermietung −9.330,00 € · Grenzsteuersatz 42,00 %
- Schuldzinsen11.400 €
- AfA9.630 €
- Weitere Werbungskosten900 €
Rechenweg
| Position und Grundlage | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen · 1.050,00 € × 12 | 12.600,00 € |
| Schuldzinsen · § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG | −11.400,00 € |
| AfA · § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG | −9.630,00 € |
| Weitere Werbungskosten · § 9 Abs. 1 EStG | −900,00 € |
| Einkünfte aus Vermietung · § 21 EStG | −9.330,00 € |
| Einkommensteuer · −9.330,00 € × 42,00 % | −3.918,60 € |
| Steuerwirkung · Erstattung bzw. weniger Steuer | −3.918,60 € |
Modellrechnung für ein Jahr ohne Solidaritätszuschlag. Die Kirchensteuer wird vereinfacht als Prozentsatz der Einkommensteuer gerechnet. Sie ersetzt keine Steuerberatung.
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Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Der Überschuss zählt zu Ihren übrigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. Ein Verlust mindert die Summe Ihrer Einkünfte und damit die Steuer auf Ihr übriges Einkommen.
Einkünfte aus Vermietung = Mieteinnahmen − Schuldzinsen − AfA − weitere Werbungskosten
Steuerwirkung = Einkünfte aus Vermietung × Grenzsteuersatz
Zu den Werbungskosten zählen unter anderem Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), Grundsteuer und Versicherungsbeiträge für das Gebäude (Nr. 2) sowie die AfA einschließlich der Sonderabschreibung nach § 7b EStG (Nr. 7).
Rechenbeispiel: Steuer auf die Mieteinnahmen einer Neubauwohnung
Alle Zahlen sind ein Beispiel. Es ist dieselbe Wohnung wie im Kaufpreisfaktor-Rechner.
| Annahme (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Objekt | Neubauwohnung, 75 m², Fertigstellung nach dem 31.12.2022 |
| Kaufpreis und Nebenkosten | 375.000 € plus 7 %, also 401.250 € |
| Gebäudeanteil | 80 %, also 321.000 € AfA-Bemessungsgrundlage |
| AfA | 3 % linear, 9.630 € im Jahr |
| Nettokaltmiete | 1.050 € im Monat, 12.600 € im Jahr |
| Schuldzinsen | 11.400 € im ersten vollen Jahr laut Tilgungsplan |
| Weitere Werbungskosten | 900 € im Jahr |
| Grenzsteuersatz | 42 %, ohne Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag |
- Werbungskosten. 11.400 € + 9.630 € + 900 € = 21.930 €.
- Einkünfte aus Vermietung. 12.600 € − 21.930 € = −9.330 €. Die Vermietung erzeugt steuerlich einen Verlust.
- Steuerwirkung mit Grenzsteuersatz. −9.330 € × 42 % = −3.918,60 €. Sie zahlen rund 3.919 € weniger Einkommensteuer, das sind 326,55 € im Monat.
- Gegenrechnung mit dem Tarif 2026. Zu versteuerndes Einkommen ohne Vermietung 80.000 €, Einzelveranlagung. Einkommensteuer nach § 32a EStG: 0,42 × 80.000 € − 11.135,63 € = 22.464,37 €, abgerundet 22.464 €. Mit Vermietung 70.670 €: 0,42 × 70.670 € − 11.135,63 € = 18.545,77 €, abgerundet 18.545 €. Differenz −3.919 €.
- Zusammenveranlagung. Bei Ehegatten mit gemeinsam 80.000 € halbiert das Splitting-Verfahren das Einkommen (§ 32a Abs. 5 EStG). Die Steuer sinkt von 14.418 € auf 11.540 €, die Ersparnis beträgt 2.878 €, weil der Grenzsteuersatz bei 40.000 € je Partner niedriger ist.
- Kirchensteuer. Mit 9 % Kirchensteuer kommen −3.918,60 € × 9 % = −352,67 € hinzu, zusammen −4.271,27 €.
| Ergebnis (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Einkünfte aus Vermietung | −9.330 € |
| Steuerwirkung bei 42 % | −3.918,60 € |
| Steuerwirkung nach Tarif, einzeln | −3.919 € |
| Steuerwirkung nach Tarif, Splitting | −2.878 € |
| Steuerwirkung bei 42 % plus 9 % Kirchensteuer | −4.271,27 € |
Wann aus der Ersparnis eine Steuerzahlung wird
Im Rechenbeispiel entsteht der Verlust vor allem durch die Schuldzinsen. Bei einem Annuitätendarlehen sinkt der Zinsanteil jedes Jahr, die AfA bleibt bei linearer Abschreibung gleich. Irgendwann übersteigen die Mieteinnahmen die Werbungskosten, und Sie zahlen Steuer auf den Überschuss.
Dieselbe Wohnung ohne Finanzierung. 12.600 € − 9.630 € − 900 € = 2.070 € Einkünfte. Bei 42 % Grenzsteuersatz sind das 2.070 € × 42 % = 869,40 € Einkommensteuer im Jahr.
Wie sich Zinsen, AfA und Steuer über 30 Jahre entwickeln, rechnet der Kapitalanlage-Rechner. Die AfA für Ihre Wohnung, auch degressiv oder mit Sonder-AfA, liefert der AfA-Rechner.
Grenzsteuersatz 2026: welcher Satz für Sie gilt
Der Grenzsteuersatz ist die Steuer auf den nächsten Euro Einkommen. Mit ihm wirkt ein Überschuss oder Verlust aus Vermietung. Der Durchschnittssteuersatz, also die gesamte Steuer geteilt durch das Einkommen, ist niedriger und für diese Rechnung der falsche Wert. Die Tabelle zeigt beide Sätze für ausgewählte Einkommen nach der Grundtabelle 2026.
Alle Werte als Tabelle
| Zu versteuerndes Einkommen | Grenzsteuersatz | Einkommensteuer | Durchschnittssteuersatz |
|---|---|---|---|
| 12.349 € | 14,00 % | 0 € | 0,00 % |
| 17.800 € | 23,97 % | 1.035 € | 5,81 % |
| 30.000 € | 28,19 % | 4.217 € | 14,06 % |
| 50.000 € | 35,12 % | 10.548 € | 21,10 % |
| 69.879 € | 42,00 % | 18.213 € | 26,06 % |
| 277.826 € | 45,00 % | 105.551 € | 37,99 % |
Die Einkommensteuer folgt den Formeln in § 32a Abs. 1 EStG ab dem Veranlagungszeitraum 2026, zum Beispiel bei 50.000 €: z = (50.000 − 17.799) ÷ 10.000 = 3,2201; (173,10 × 3,2201 + 2.397) × 3,2201 + 1.034,87 = 10.548,30 €, abgerundet 10.548 €. Der Grenzsteuersatz in dieser Zone ist (2 × 173,10 × z + 2.397) ÷ 10.000, also 35,12 %. Ab 69.879 € gilt 42 %, ab 277.826 € gilt 45 %.
Bis 12.348 € fällt keine Einkommensteuer an (Grundfreibetrag). Bei zusammen veranlagten Ehegatten verdoppeln sich die Grenzen durch das Splitting-Verfahren, 42 % gelten dann ab einem gemeinsamen Einkommen von 139.758 € (§ 32a Abs. 5 EStG).
Steuer-Rechner oder Kapitalanlage-Rechner?
| Mieteinnahmen versteuern | Kapitalanlage-Rechner | |
|---|---|---|
| Zeitraum | ein Jahr | bis zu 30 Jahre |
| Eingaben | Ihre Miete, Zinsen, AfA und Werbungskosten | Kaufpreis, Finanzierung, Miete, Kosten, AfA-Methode |
| Steuer | Grenzsteuersatz oder Tarif 2026 | Grenzsteuersatz |
| Ergebnis | Steuerwirkung im Jahr und im Monat | Cashflow vor und nach Steuern, Restschuld, Vermögen |
| Wofür geeignet | Steuerwirkung einer vermieteten Wohnung abschätzen | Kaufentscheidung über die gesamte Haltedauer |
Wer eine Wohnung bereits vermietet, kennt Miete und Zinsen und braucht nur die Steuerwirkung. Wer vor dem Kauf steht, braucht den Verlauf über viele Jahre. Dafür ist der Kapitalanlage-Rechner da.
Vier typische Fehler beim Versteuern der Mieteinnahmen
Tilgung als Werbungskosten
Abziehbar sind die Schuldzinsen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), nicht die Tilgung. Die Tilgung senkt Ihre Schuld und baut Vermögen auf.
Durchschnitts- statt Grenzsteuersatz
Mit dem Durchschnittssteuersatz rechnen Sie die Wirkung zu niedrig. Bei 80.000 € Einkommen liegt er bei 22.464 € ÷ 80.000 € = 28,08 %, der Grenzsteuersatz bei 42 %.
AfA auf den ganzen Kaufpreis
Abschreiben lässt sich nur der Gebäudeanteil, nicht Grund und Boden. Den Anteil ermittelt die Kaufpreisaufteilung.
Verbilligte Vermietung übersehen
Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Bei auf Dauer angelegter Vermietung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gilt sie als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG).
