Immobilien-Rechner für Kapitalanlage
Fünf Rechner, eine Berechnungslogik: von den Kaufnebenkosten über Kaufpreisaufteilung und AfA bis zum Cashflow nach Steuern über 30 Jahre.
Finance Estate RechnerSteuerregeln Stand 03.10.2026 · Gesetz und Quelle im Text
Welcher Rechner beantwortet Ihre Frage?
6 Rechner
Kapitalanlage-Rechner
Rechnet eine vermietete Wohnung über bis zu 30 Jahre durch: Miete, Kosten, Zins und Tilgung, Abschreibung, Steuerwirkung, monatliche Zuzahlung, Restschuld und Vermögenszuwachs. Ergebnis ist der Cashflow vor und nach Steuern für jedes Jahr. Für die Frage: Was kostet mich diese Wohnung wirklich, und was bleibt am Ende?
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Renditerechner
Ermittelt Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern. Für den schnellen Vergleich mehrerer Angebote, bevor Sie in die Detailrechnung gehen.
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AfA-Rechner
Berechnet die Abschreibung des Gebäudes linear, degressiv nach § 7 Abs. 5a EStG und mit Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Zeigt den AfA-Plan Jahr für Jahr und prüft die Fördervoraussetzungen.
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Kaufpreisaufteilung
Teilt den Kaufpreis in Grund und Boden und Gebäude auf. Grundlage ist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Stand Februar 2026, laut KPMG vom 11.03.2026). Der Gebäudeanteil ist die Basis jeder Abschreibung.
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Kaufnebenkosten-Rechner
Summiert Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler zu den Gesamtkosten des Erwerbs.
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Kaufnebenkosten NRW
Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar, Grundbuch und Makler für Nordrhein-Westfalen.
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Zu Ihrer Suche gibt es keinen Rechner.
So greifen die Rechner ineinander
- 01Kaufnebenkosten
- 02Kaufpreisaufteilung
- 03AfA
- 04Kapitalanlage
Eine Kapitalanlage-Rechnung ist nur so genau wie ihre Eingaben. Deshalb bauen die Rechner aufeinander auf. Die Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition. Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Teil davon auf das Gebäude entfällt. Nur dieser Teil wird abgeschrieben, denn die Gebäude-AfA bezieht sich auf das Gebäude, nicht auf den Boden. Die AfA wiederum bestimmt, wie stark sich die Vermietung auf Ihre Einkommensteuer auswirkt. Im Kapitalanlage-Rechner laufen alle Werte zusammen.
Ein Beispiel zeigt, warum die Reihenfolge zählt. Bei einer AfA-Bemessungsgrundlage von 300.000 € und linearer AfA von 3 % beträgt die Abschreibung 9.000 € im Jahr. Sinkt der Gebäudeanteil durch eine andere Aufteilung um 10 Prozentpunkte, also auf 270.000 €, sind es nur noch 8.100 €. Über 10 Jahre fehlen damit 9.000 € Abschreibung.
Rechenweg: 300.000 × 3 % = 9.000; 270.000 × 3 % = 8.100; Differenz 900 × 10 Jahre = 9.000.
Der Renditerechner dient als Schnellcheck vor der Detailrechnung.
Welche Steuerregeln die Rechner abbilden
- Lineare Gebäude-AfA: 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 (finanzamt.nrw; Haufe, 22.04.2026).
- Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom Restbuchwert, wenn mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wird. Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich (IVD; Haufe, 05.08.2025).
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG: bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren, neben der regulären AfA. Mit Obergrenzen für Baukosten und Bemessungsgrundlage und ab 2023 mit Effizienzhaus 40 und Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) (§ 7b EStG; Haufe).
- Kaufpreisaufteilung: BMF-Arbeitshilfe Stand Februar 2026 (KPMG, 11.03.2026). Der geplante § 6f EStG aus dem Jahressteuergesetz 2026 (Kabinettsbeschluss 12.08.2026) ist ein Entwurf und gilt erst für Verträge nach Verkündung (der-betrieb.de; Haufe; Grant Thornton).
Was die Rechner leisten und was nicht
Häufige
Fragen
Joleen BrauneisenUnternehmensberaterinIhre Frage ist nicht dabei? Sprechen Sie direkt mit uns, wir zeigen Ihnen die Plattform in einer persönlichen Demo.
In welcher Reihenfolge nutze ich die Rechner?
Für einen schnellen Vergleich starten Sie mit dem Renditerechner. Für eine konkrete Wohnung gehen Sie von den Kaufnebenkosten über die Kaufpreisaufteilung und die AfA zum Kapitalanlage-Rechner. So beruht die Rechnung nach Steuern auf einer belastbaren AfA-Basis.
Welche Rechtslage bilden die Rechner ab?
Die Steuerregeln haben den Stand 03.10.2026. Dazu gehören die AfA-Sätze von 2 %, 2,5 % und 3 %, die degressive AfA von 5 % nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Die Quellen stehen auf jeder Rechnerseite.
Ersetzen die Rechner eine Steuerberatung?
Nein. Die Rechner zeigen Größenordnungen und machen Annahmen transparent. Ob eine Förderung im Einzelfall greift und wie sich Verluste mit Ihren übrigen Einkünften verrechnen, klärt Ihre Steuerberatung.
Kann ich die Berechnungen für Kunden im Vertrieb verwenden?
Für Beratungsgespräche mit Kaufinteressenten bietet Finance Estate die integrierte Steuer- und Investitionsberechnung. Sie laden die Objektunterlagen hoch und erhalten eine Investitionsübersicht mit Cashflow- und Renditeprognose für Ihre Einheiten.
Diese Berechnung für Ihren Vertrieb
Finance Estate rechnet für jede Einheit Ihres Projekts Mietpreis, Steuererstattung, Zinsen, Tilgung und laufende Kosten und erstellt daraus eine Investitionsübersicht mit Cashflow- und Renditeprognose, direkt im Vertriebsprozess bis zum Notartermin.