AfA-Rechner für Immobilien

So berechnen Sie die AfA einer Immobilie

Welcher AfA-Satz gilt für Ihr Gebäude?

Der Satz der linearen Gebäude-AfA richtet sich nach dem Jahr der Fertigstellung. Für vermietete Wohngebäude im Privatvermögen gilt:

Entscheidend ist das Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht das Jahr Ihres Kaufs. Eine Bestandswohnung aus dem Jahr 1995, die Sie 2026 kaufen, schreiben Sie mit 2 % ab.

Was Sie abschreiben dürfen und was nicht

Abschreibungsfähig ist nur das Gebäude. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt deshalb außen vor. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises der erste und oft wichtigste Rechenschritt: Jeder Prozentpunkt, der dem Boden zugeordnet wird, fehlt in der AfA-Bemessungsgrundlage.

• Kaufpreis. Der im notariellen Vertrag vereinbarte Preis für Grundstücksanteil und Gebäude.
• Kaufnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notarkosten für den Kaufvertrag und Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung erhöhen die Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Boden und Gebäude verteilt. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld gehören dagegen zur Finanzierung. Die Höhe Ihrer Nebenkosten ermitteln Sie mit dem Rechner für Kaufnebenkosten.
• Anteil Grund und Boden. Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, ist sie nach der Rechtsprechung grundsätzlich maßgeblich (BFH IX R 12/14). Fehlt sie, hilft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (Stand Februar 2026). Wie das genau funktioniert, zeigt der Rechner zur Kaufpreisaufteilung.
• Nicht abschreibbar über die Gebäude-AfA. der Bodenanteil. Inventar wie eine Einbauküche wird gesondert behandelt.

Lineare AfA, degressive AfA und Sonder-AfA § 7b im Vergleich

Sonder-AfA nach § 7b EStG: die Voraussetzungen

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG gibt es nur, wenn alle Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind. Der Rechner prüft sie einzeln und zeigt jede Bedingung als Ampel.

• Förderzeitraum. Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 oder nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 (§ 7b EStG).
• Neue Wohnung. Die Wohnung muss neu geschaffen sein. Beim Kauf muss die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Abriss und Ersatzneubau eines vermieteten Einfamilienhauses sind nicht begünstigt (BFH IX R 24/24 vom 12.08.2025).
• Energiestandard. Bei Bauantrag ab 2023 muss das Gebäude dem Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse entsprechen, nachgewiesen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) (§ 7b EStG; Haufe).
• Baukostenobergrenze. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 € je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Für Bauanträge von 2018 bis 2021 lag die Grenze bei 3.000 € je m². Beim Kauf vom Bauträger sind die Anschaffungskosten maßgeblich (BMF-Schreiben vom 21.05.2025).
• Deckelung der Bemessungsgrundlage. Die Sonder-AfA wird auf höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche berechnet, in der ersten Förderperiode auf 2.000 € je m² (§ 7b EStG; steuerkurse.de).
• Vermietung. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren, also zehn Jahre lang, entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden (§ 7b EStG).
• Beihilferecht. Die Sonder-AfA steht unter dem Vorbehalt der De-minimis-Regeln der EU. Der Verweis wurde durch das Steueränderungsgesetz 2025 aktualisiert (Bundesrat 19.12.2025; Haufe).

Das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 ersetzt die früheren Schreiben aus 2020, 2021 und vom 29.05.2024. Ausführliche Erläuterungen finden Sie im Ratgeber zur Sonder-AfA nach § 7b und zum QNG-Siegel.

Degressive AfA und § 7b kombinieren: Rechenbeispiel

Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b dürfen gleichzeitig und nebeneinander genutzt werden (Haufe, 22.04.2026; IVD). Das folgende Beispiel zeigt, wie sich die Kombination in den ersten zehn Jahren auswirkt.

1. § 7b-Prüfung. Anschaffungskosten des Gebäudes je m²: 367.200 € ÷ 75 m² = 4.896 €. Das liegt unter der Obergrenze von 5.200 €. Die Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA ist gedeckelt auf 75 m² × 4.000 € = 300.000 €. Sonder-AfA pro Jahr: 300.000 € × 5 % = 15.000 €, in den Jahren 1 bis 4.
2. degressive AfA vom Restbuchwert. Jahr 1: 367.200 € × 5 % = 18.360 €. Restbuchwert nach Jahr 1: 367.200 € minus 18.360 € minus 15.000 € = 333.840 €. Jahr 2: 333.840 € × 5 % = 16.692 €, und so weiter.

1. Vergleich der Methoden. Kumulierte Abschreibung und rechnerische Steuerersparnis bei 42 %:

Wichtig für die Einordnung: Die AfA verteilt die Anschaffungskosten nur anders über die Zeit. Insgesamt lässt sich nie mehr als die Bemessungsgrundlage abschreiben. Wer früh mehr abschreibt, hat später einen niedrigeren Restbuchwert und damit niedrigere Abschreibungen. Wie sich das auf Cashflow und Rendite nach Steuern auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.

Wann sich der Wechsel zur linearen AfA lohnt

Der Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist jederzeit zulässig (IVD; Haufe, 05.08.2025). Ab dem Wechsel wird der dann vorhandene Restbuchwert auf die Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 5a EStG).

Der Wechsel lohnt sich, sobald der lineare Betrag höher ist als 5 % des Restbuchwerts. Bei einer rechnerischen Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren ist das der Fall, wenn die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt, denn 1 ÷ 20 = 5 %.

In Jahr 15 ist der lineare Betrag erstmals höher. Ab diesem Jahr schreiben Sie gleichbleibend 9.262,46 € pro Jahr ab, bis der Restbuchwert verbraucht ist. Bei einem unterjährigen Kauf oder bei Kombination mit § 7b verschiebt sich der Zeitpunkt; der Rechner ermittelt ihn für Ihre Eingaben.

AfA im Jahr des Kaufs: monatsgenau

Im Jahr der Anschaffung steht Ihnen die AfA nur zeitanteilig zu. Der Jahresbetrag vermindert sich um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung vorangeht (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Als Anschaffung gilt der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht die Unterschrift beim Notar.

Höhere lineare AfA durch kürzere Nutzungsdauer

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die gesetzlich unterstellte (33 Jahre bei 3 %, 50 Jahre bei 2 %, 40 Jahre bei 2,5 %), kann die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führen Sie in der Regel über ein Gutachten.

Für Neubauten ist das selten relevant. Bei älteren Bestandsimmobilien kann eine kürzere Restnutzungsdauer die jährliche AfA deutlich erhöhen. Im Rechner tragen Sie die Restnutzungsdauer aus dem Gutachten in Feld 15 ein.

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb