QNG-Siegel und Effizienzhaus 40 für Kapitalanleger
Das QNG ist das staatliche Nachhaltigkeitssiegel des Bundesbauministeriums. Mit Effizienzhaus 40 entscheidet es über die Sonder-AfA nach § 7b EStG und den KfW-Kredit von bis zu 150.000 € je Wohnung.
Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG
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Was ist das QNG-Siegel?
Das QNG ist das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB). Es setzt eine Zertifizierung mit einem registrierten Bewertungssystem für nachhaltiges Bauen voraus und zusätzlich die Erfüllung besonderer Anforderungen im öffentlichen Interesse, etwa an Treibhausgase im Lebenszyklus und Schadstoffe in Baumaterialien. Es gibt zwei Stufen, QNG-PLUS und QNG-PREMIUM.
Für Kapitalanleger zählt das Siegel vor allem an zwei Stellen: Bei Bauanträgen ab 2023 ist es Voraussetzung für die Sonder-AfA nach § 7b EStG, und in der KfW-Förderung Klimafreundlicher Neubau hebt es den Kreditbetrag von 100.000 € auf bis zu 150.000 € je Wohnung. Vergeben wird das Siegel grundsätzlich erst nach Fertigstellung des Gebäudes.
Was das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude ist
Die Kriterien und Bedingungen für das QNG legt die Bundesregierung fest, vertreten durch das BMWSB. Es baut auf den in Deutschland etablierten Bewertungssystemen für nachhaltiges Bauen auf. Registriert sind laut qng.info die Systeme DGNB, BNK/BiRN, NaWoh, BNB und LNB_QNG. Die Zertifizierung übernehmen akkreditierte Zertifizierungsstellen.
Die Anforderungsstufen bedeuten laut QNG-Informationsportal: QNG-PLUS steht für nachhaltigkeitsrelevante Merkmale in überdurchschnittlicher Qualität, QNG-PREMIUM für deutlich überdurchschnittliche Qualität. Die Details stehen in Anlage 3 zum QNG-Handbuch.
Siegel nach Fertigstellung, Planungszertifikat vorher
Das QNG-Siegel wird grundsätzlich erst nach Fertigstellung des Gebäudes ausgestellt. Wird schon früher eine Bestätigung gebraucht, kann ein QNG-Planungszertifikat ausgestellt werden (Hinweis auf qng.info vom 07.10.2026). Für Käufer heißt das: Beim Kauf vom Bauträger ist das Siegel meist noch nicht da. Was vorliegt, ist die Planung.
Wie verbreitet das Siegel ist
Bis zum 30.09.2026 wurden laut qng.info 3.023 QNG-Siegel für Wohngebäude vergeben. Im April 2026 meldete das Portal die 10.000. ausgezeichnete Wohneinheit; rund 85 % davon liegen in Mehrfamilienhäusern.
Was Effizienzhaus 40 bedeutet
Ein Effizienzhaus 40 braucht höchstens 40 % der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes nach dem Gebäudeenergiegesetz. Der Transmissionswärmeverlust über die Gebäudehülle darf höchstens 55 % des Referenzgebäudes betragen. So stehen die Werte in den Technischen Mindestanforderungen der KfW zum Klimafreundlichen Neubau (Stand 03/2023).
Ein Klimafreundliches Wohngebäude im Sinne der KfW muss zusätzlich einen Grenzwert für das Treibhauspotenzial im Lebenszyklus einhalten, 24 kg CO2-Äquivalent je m² Netto-Raumfläche und Jahr, und darf keinen Wärmeerzeuger auf Basis fossiler Energie oder Biomasse haben.
Die Stufen im Überblick
| Stufe laut KfW | Anforderungen | Kredit je Wohnung | § 7b |
|---|---|---|---|
| Effizienzhaus 55 | EH 55, keine Öl- oder Gasheizung | bis 100.000 € | nein |
| Klimafreundliches Wohngebäude | EH 40, Grenzwert Treibhausgase, keine fossile oder Biomasse-Heizung | bis 100.000 € | nein |
| Klimafreundliches Wohngebäude mit QNG | wie oben, plus QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM | bis 150.000 € | möglich |
Bei Effizienzhaus 55 fehlen für die Sonder-AfA sowohl der Standard Effizienzhaus 40 als auch das Siegel, beim Klimafreundlichen Wohngebäude ohne Zertifizierung fehlt das QNG. Mit QNG ist die Sonder-AfA möglich, wenn auch Bauantrag, Kostengrenze und Vermietung passen.
Quelle: kfw.de, Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297, 298), abgerufen am 04.11.2026; § 7b EStG. Die Förderung steht laut KfW unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel, ein Rechtsanspruch besteht nicht.
QNG und Sonder-AfA nach § 7b EStG
Für Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 setzt die Sonder-AfA voraus, dass das Gebäude die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude nachgewiesen wird (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Ohne Siegel gibt es also keine Sonder-AfA, auch wenn das Haus energetisch ein Effizienzhaus 40 ist.
Dazu kommen die Kostengrenzen: höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche an Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Sonder-AfA selbst wird auf höchstens 4.000 € je m² berechnet. Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Alle Voraussetzungen, die Rückgängigmachung und ein ausführliches Beispiel stehen im Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b.
QNG und KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau
Die KfW fördert den Neubau und den Erstkauf klimafreundlicher Wohngebäude und Eigentumswohnungen mit einem zinsgünstigen Kredit. Als Erstkauf gilt laut KfW ein Kauf bis ein Jahr nach Bauabnahme. Gefördert werden laut KfW ausdrücklich auch Vermieterinnen und Vermieter.
- Programm 297. Klimafreundlicher Neubau für die private Selbstnutzung
- Programm 298. Klimafreundlicher Neubau für Wohneinheiten, die nicht selbst genutzt werden, also auch für vermietete Wohnungen
- Kreditbetrag. bis 100.000 € je Wohnung, mit QNG bis 150.000 € je Wohnung, finanziert auch die Nebenkosten
- Laufzeit und Zinsbindung. bis 35 Jahre Laufzeit, bis 10 Jahre Zinsbindung
Die aktuellen Zinssätze veröffentlicht die KfW auf ihrer Programmseite; sie ändern sich laufend. Beantragt wird der Kredit über einen Finanzierungspartner, also eine Bank oder Sparkasse. Zum Gespräch gehört die Bestätigung zum Antrag, die ein Experte für Energieeffizienz erstellt. Beim Kauf einer neuen Wohnung empfiehlt die KfW eine Haftungsklausel im Kaufvertrag, mit der der Verkäufer für die angegebene Effizienzhaus-Stufe haftet.
Rechenbeispiel: was das Siegel bei § 7b ausmacht
Neubauwohnung mit 75 m² Wohnfläche, Bauantrag 2024, Effizienzhaus 40 mit QNG, Anschaffungskosten des Gebäudeanteils 300.000 €, also 4.000 € je m², volles erstes Jahr, Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
- Kostengrenze: 4.000 € je m² liegen unter 5.200 € je m², die Wohnung ist begünstigt
- Bemessungsgrundlage: höchstens 4.000 € × 75 m² = 300.000 €
- Sonder-AfA: 300.000 € × 5 % = 15.000 € pro Jahr, in vier Jahren 60.000 €
- Zusätzlich lineare AfA: 300.000 € × 3 % = 9.000 € pro Jahr
- Steuerwirkung der Sonder-AfA: 60.000 € × 42 % = 25.200 € in vier Jahren
| Mit QNG | Ohne QNG | |
|---|---|---|
| Lineare AfA in vier Jahren | 36.000 € | 36.000 € |
| Sonder-AfA in vier Jahren | 60.000 € | 0 € |
| Abschreibung in vier Jahren | 96.000 € | 36.000 € |
| Steuerwirkung in vier Jahren bei 42 % | 40.320 € | 15.120 € |
| Restwert nach vier Jahren | 204.000 € | 264.000 € |
Was Bauträger und Vertriebe vorbereiten sollten
Im Vertrieb einer Neubau-Kapitalanlage fragt der Käufer früh nach Sonder-AfA und KfW-Kredit. Beides hängt an Nachweisen, die der Bauträger liefern muss. Je früher sie vorliegen, desto sicherer ist die Rechnung im Beratungstermin.
- Datum des Bauantrags oder der Bauanzeige, für das Förderfenster nach § 7b
- Energiestandard laut Planung des Experten für Energieeffizienz, mit Bestätigung zum Antrag für die KfW
- Beauftragte Zertifizierungsstelle und angestrebte Stufe QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM
- QNG-Planungszertifikat, solange das Siegel noch nicht erteilt ist
- Haftungsklausel zur Effizienzhaus-Stufe im Kaufvertrag
- Kosten je m² Wohnfläche, um die Grenze von 5.200 € zu prüfen
Diese Berechnung für Ihren Vertrieb
Quellen (7)
- § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
- QNG-Informationsportal des BMWSB
- QNG-Anforderungen
- qng.info, Hinweis zur QNG-Zertifizierung vom 07.10.2026
- BMWSB, Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude
- KfW, Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude 297 und 298
- KfW, Technische Mindestanforderungen Klimafreundlicher Neubau, Stand 03/2023
Geschrieben von Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG. Verantwortet bei der Estate of the Art AG den Betrieb von Finance Estate, der Plattform für Vertrieb und Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien.
