Die Kreditvoranfrage

Was ist eine Kreditvoranfrage?

Die Kreditvoranfrage ist ein Schritt der Immobilienfinanzierung zwischen Beratung und Kreditvertrag. Die Finanzierung reicht den Fall mit den Daten des Käufers und des Objekts bei Finanzierungspartnern ein und erhält eine Rückmeldung, ob und unter welchen Bedingungen eine Bank finanzieren würde. Im Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien ist die Kreditvoranfrage der Moment, in dem aus einer Kaufabsicht ein finanzierbarer Fall wird oder eben nicht.

Der Begriff ist nicht gesetzlich festgelegt. Banken und Vermittler sprechen auch von Finanzierungsanfrage, Vorprüfung oder Machbarkeitsprüfung. Entscheidend ist nicht der Name, sondern was geprüft wurde und wie verbindlich die Antwort formuliert ist.

Für den Vertrieb hat die Kreditvoranfrage einen klaren Zweck: Sie macht das Finanzierungsrisiko sichtbar, solange die Einheit nur reserviert ist. Fällt die Antwort negativ aus, kann der Bauträger die Einheit wieder freigeben, statt eine Reservierung bis zum Fristende laufen zu lassen.

Bei Kapitalanlage-Immobilien ist die Kreditvoranfrage besonders wichtig, weil die Finanzierung anders aussieht als beim selbst genutzten Eigenheim. Der Käufer erwirbt eine Wohnung, die er vermieten will, oft zusätzlich zu einer eigenen Immobilie oder bestehenden Krediten. Der Eigenkapitalanteil ist häufig gering, und die Tragfähigkeit hängt auch von der Miete ab. Ob eine Bank das so finanziert, lässt sich vorab nur grob einschätzen. Die Kreditvoranfrage ersetzt diese Einschätzung durch eine Rückmeldung zum konkreten Fall.

Kreditvoranfrage, Finanzierungsbestätigung, Kreditzusage, Darlehensvertrag: die Unterschiede

Im Alltag werden diese Begriffe oft vermischt. Für Berater und Bauträger lohnt sich die genaue Unterscheidung, weil davon abhängt, wie sicher ein Notartermin ist.

Zur Finanzierungsbestätigung halten Verbraucherratgeber fest, dass sie für die Beurkundung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist und dass ihr Wortlaut über die Aussagekraft entscheidet, nicht die Überschrift (Quellen: biallo.de, vr.de, siehe unten).

Welche Unterlagen gehören zur Kreditvoranfrage?

Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Einreichen sind, desto schneller kommt eine belastbare Antwort. Die genaue Liste legt jede Bank selbst fest. Diese Unterlagen werden typischerweise verlangt:

Die Checkliste stützt sich auf die Unterlagenlisten von biallo.de und vr.de.

Ablauf einer Kreditvoranfrage in sechs Schritten

1. Beratung abschließen. Einheit und Investitionsrechnung stehen fest. Der Käufer weiß, mit welcher monatlichen Belastung er rechnet.
2. Selbstauskunft erfassen. Der Käufer füllt die Selbstauskunft aus und lädt seine Nachweise hoch.
3. Unterlagen prüfen. Die Finanzierung prüft Vollständigkeit und Plausibilität, bevor etwas an eine Bank geht. Fehlende Nachweise werden jetzt nachgefordert, nicht später.
4. Kreditvoranfrage einreichen. Die Finanzierung reicht den Fall bei Finanzierungspartnern ein.
5. Rückfragen beantworten. Die Bank meldet sich mit Fragen oder fordert Unterlagen nach. Jeder Tag Verzögerung verkürzt die Reservierungsfrist.
6. Ergebnis zurückmelden. Berater und Bauträger erfahren, ob der Fall finanzierbar ist. Bei positivem Ergebnis folgt das Darlehensangebot, bei negativem eine Alternative oder die Freigabe der Einheit.

Was die Bank bei der Kreditvoranfrage prüft

Die Bank muss vor Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers prüfen. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen darf sie den Vertrag nur abschließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a Abs. 1 BGB). Die Kreditvoranfrage ist der frühe Teil dieser Prüfung.

Bei Kapitalanlage-Immobilien schaut die Bank auf zwei Seiten:

• Der Käufer. Einkommen und dessen Stabilität, frei verfügbares Einkommen nach Ausgaben, Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten und Bonitätsauskunft.
• Das Objekt. Kaufpreis im Verhältnis zum Wert, Lage, Bauträger, Mietansatz und ob die Mieteinnahme die Belastung trägt.

Wie Banken Mieteinnahmen und Steuerwirkung in der Haushaltsrechnung ansetzen, ist unterschiedlich.

Wann die Kreditvoranfrage im Vertriebsprozess kommt

Die Kreditvoranfrage gehört so früh wie möglich hinter die Reservierung, oft sogar parallel dazu. Drei Gründe:

• Die Reservierungsfrist läuft. Eine Reservierung hält eine Einheit für eine begrenzte Zeit vor. Wird erst gegen Ende der Frist finanziert, bleibt keine Zeit für Rückfragen oder eine zweite Bank.
• Der Notartermin braucht Vorlauf. Bei Verbraucherverträgen soll der Käufer den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Wer die Finanzierung erst danach klärt, verschiebt den Termin.
• Der Kreditvertrag hat eigene Fristen. Nach der Kreditvoranfrage folgen Darlehensangebot und Vertrag. Bei Verbraucherdarlehen besteht grundsätzlich ein Widerrufsrecht von 14 Tagen (§ 495 Abs. 1, § 355 Abs. 2 BGB).

Den vollständigen Ablauf mit allen acht Phasen zeigt der Ratgeber „Vertriebsprozess bei Kapitalanlage-Immobilien“ .

Kreditvoranfrage in Finance Estate

In Finance Estate stellt die Finanzierungsabteilung die Kreditvoranfrage digital bei Finanzierungspartnern, mit dem Ziel der Finanzierungsbestätigung. Die Daten dafür liegen bereits vor: Die Immobilienberechnung aus der Beratung, die digitale Selbstauskunft des Käufers und die Objektunterlagen des Bauträgers. Niemand tippt sie ein zweites Mal ab.

Die Finanzierung übernimmt die eigene Finanzierungsabteilung, die X Capital stellt. Vertrieb, Kunde und Finanzierer arbeiten in derselben Plattform und sehen denselben Stand. Danach folgen in Finance Estate Kaufvertragsentwurf (KVE), Kreditvertrag und Notartermin.

Wie lange eine Kreditvoranfrage in Finance Estate typischerweise dauert, veröffentlichen wir, sobald belastbare Auswertungen vorliegen.