Die Finanzierungsbestätigung

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigt ein Kaufinteressent, dass eine Bank seinen Immobilienkauf grundsätzlich finanzieren würde. Verkäufer, Makler und Bauträger sehen daran, dass der Interessent den Kaufpreis voraussichtlich aufbringen kann, bevor sie Zeit in Reservierung, Vertragsentwurf und Notartermin investieren.

Einen vorgeschriebenen Wortlaut gibt es nicht. Die Sparkasse beschreibt die Bestätigung als formloses Dokument, Schwäbisch Hall schreibt, Inhalt und Form unterschieden sich von Bank zu Bank. Gesetzlich geregelt sind erst der Verbraucherdarlehensvertrag und die Prüfung der Kreditwürdigkeit vor seinem Abschluss (§ 492 und § 505a BGB).

Allgemeiner Finanzierungsrahmen oder objektbezogene Bestätigung

Die Volks- und Raiffeisenbanken unterscheiden zwei Stufen. Der Finanzierungsrahmen beruht auf Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Vermögen und laufenden Verpflichtungen; eine konkrete Immobilie gibt es in diesem Stadium in der Regel noch nicht. Die objektbezogene Finanzierungsbestätigung berücksichtigt zusätzlich den Kaufpreis und erste Angaben zum Objekt. Für einen Bauträger ist die zweite Form die aussagekräftigere, weil sie sich auf seine Einheit und seinen Preis bezieht.

Wer stellt die Finanzierungsbestätigung aus?

Ausgestellt wird sie von der finanzierenden Bank, einer Sparkasse oder Bausparkasse oder von einem Vermittler, der für mehrere Banken arbeitet. Dr. Klein spricht von einem „Dokument Ihrer Bank oder Ihres Vermittlers“, Interhyp stellt sein Finanzierungszertifikat unter eigenem Namen aus. Wer gewerbsmäßig Immobiliardarlehen vermittelt, braucht dafür eine Erlaubnis nach § 34i GewO.

Zertifikat, Bestätigung, Zusage, Vertrag: die Stufen der Finanzierung

Die Begriffe werden am Markt nicht einheitlich verwendet. Dr. Klein, die DKB und Check24 behandeln Finanzierungszertifikat und unverbindliche Finanzierungsbestätigung weitgehend gleich. Schwäbisch Hall trennt sie: Die Bestätigung sei „verbindlicher und detaillierter als ein Finanzierungszertifikat“. LBS und Sparkasse nennen ihr Zertifikat eine „vorläufige Finanzierungszusage“. Deshalb lohnt der Blick auf das, was geprüft wurde, statt auf den Namen.

Die Spalte „Sinnvoller Zeitpunkt“ ist eine Empfehlung für den Vertriebsablauf, keine rechtliche Vorgabe. Wie eine Kreditvoranfrage abläuft und welche Unterlagen dazugehören, erklärt der Ratgeber „Kreditvoranfrage“ .

Finanzierungszertifikat: der schnelle Budget-Nachweis

Ein Finanzierungszertifikat entsteht häufig online in wenigen Minuten aus den eigenen Angaben des Interessenten. Interhyp schreibt, für sein Zertifikat sei keine Schufa-Abfrage nötig, und es enthalte keine sehr detaillierten oder persönlichen Angaben. Die LBS hält fest, ihr Zertifikat sei keine Kreditzusage und keine Bonitätsprüfung. Für den ersten Termin genügt das, für die Reservierung einer bestimmten Einheit in der Regel nicht.

Finanzierungszusage: wann sich die Bank bindet

Eine Finanzierungszusage erteilt die Bank nach vollständiger Prüfung von Einkommen, Vermögen und Immobilie. Laut vr.de bindet eine als verbindlich bezeichnete Zusage die Bank im beschriebenen Umfang und für den genannten Zeitraum, sofern der Käufer alle Bedingungen erfüllt. Sie ersetzt aber nicht automatisch den Darlehensvertrag. Dr. Klein weist darauf hin, dass auch eine Zusage meist unter dem Vorbehalt steht, dass sich die Bonität bis zum Abschluss nicht verschlechtert und die Immobilie die Wertermittlung der Bank besteht.

Warum Bauträger und Vertriebe eine Finanzierungsbestätigung sehen wollen

Die großen Ratgeber zur Finanzierungsbestätigung schreiben für Käufer im Bestandsmarkt: Besichtigung, Makler, Bieterverfahren. Im Neubau-Vertrieb an Kapitalanleger ist die Lage eine andere. Ein Bauträger verkauft viele Einheiten parallel, oft über mehrere Vertriebspartner, und jede Einheit, die für einen Käufer ohne tragfähige Finanzierung reserviert ist, fehlt im Verkauf.

Vor der Reservierung: die Einheit nicht ins Blaue blockieren

Eine Reservierung hält eine Einheit für eine begrenzte Frist vor. Scheitert die Finanzierung erst kurz vor Fristende, ist die Einheit wochenlang aus dem Verkauf gewesen, ohne dass ein Abschluss entsteht. Sinnvoll ist deshalb, vor oder unmittelbar nach der Reservierung mindestens eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung oder eine eingereichte Kreditvoranfrage zu haben. Was in die Reservierungsvereinbarung gehört und wie Sie die Frist an den Notartermin koppeln, steht im Ratgeber „Reservierungsvereinbarung bei Immobilien“ .

Vor dem Notartermin: die Finanzierung muss stehen

Gesetzlich ist eine Finanzierungsbestätigung für die Beurkundung nicht erforderlich. Notare raten aber klar dazu, die Finanzierung vorher zu klären. Das Bauträger-Merkblatt der Landesnotarkammer Bayern formuliert: Bereits vor der Beurkundung des Bauträgervertrages sollte der Erwerber mit seiner Bank die Finanzierung geklärt haben; dann kann die Finanzierungsgrundschuld unmittelbar danach beurkundet werden. Auch die Bundesnotarkammer empfiehlt, Finanzierungsfragen vorab zu klären, damit Sicherheiten bei der Beurkundung gleich mitbestellt werden können.

Der Grund ist einfach: Kaufvertrag und Darlehensvertrag sind rechtlich getrennte Verträge. Ist der Kaufvertrag beurkundet und kommt die Finanzierung danach nicht zustande, kann der Käufer deshalb nicht einfach zurücktreten. Für Verbraucherverträge sieht § 17 Abs. 2a BeurkG vor, dass der Käufer den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhält. Diese Zeit dient laut Notarkammer auch dazu, die Bankfinanzierung zu klären.

Warum ein Rücktrittsvorbehalt den Bauträger kaum absichert

Ein Bauträger kann sich gegen eine scheiternde Käuferfinanzierung nur begrenzt vertraglich absichern. Rücktrittsrechte des Bauträgers sind nur bei einem sachlich gerechtfertigten Grund zulässig (§ 308 Nr. 3 BGB), und ein vereinbartes Rücktrittsrecht muss erloschen sein, bevor Zahlungen des Erwerbers fällig werden (§ 3 Abs. 1 MaBV). Umso wichtiger ist, dass die Finanzierung vor der Beurkundung geprüft ist und nicht erst danach.

Woran Sie eine belastbare Finanzierungsbestätigung erkennen

Nicht die Überschrift entscheidet über die Aussagekraft, sondern der Wortlaut. Diese Punkte sollten Bauträger und Vertriebe prüfen, bevor sie eine Einheit fest einplanen:

Die Prüfpunkte stützen sich auf die Hinweise von vr.de, Check24 und Dr. Klein. Konditionen wie Zinssatz und Laufzeit muss der Käufer dem Verkäufer nicht offenlegen; Einkommensnachweise bleiben bei der Bank.

Neubau und Kapitalanlage: was bei der Finanzierung anders ist

Zahlung in Raten nach MaBV

Beim Kauf vom Bauträger zahlt der Käufer nicht den ganzen Kaufpreis auf einmal, sondern in Raten nach Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung erlaubt bis zu sieben Teilbeträge (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Höchstsätze setzen sich so zusammen:

Der Bauträger fasst diese Abschnitte zu höchstens sieben Raten zusammen. Fällig wird die erste Rate erst, wenn die Voraussetzungen aus § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind, unter anderem eine eingetragene Auflassungsvormerkung und die Baugenehmigung.

Auszahlung nach Baufortschritt und Bereitstellungszinsen

Weil der Kaufpreis in Raten fällig wird, zahlt die Bank das Darlehen ebenfalls nach Baufortschritt aus. Für den noch nicht abgerufenen Teil berechnen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen; Interhyp und Dr. Klein nennen übereinstimmend etwa 0,25 % pro Monat als übliche Größe, gesetzlich festgelegt ist der Satz nicht. Bei Neubauvorhaben setzt der Käufer in der Regel zuerst sein Eigenkapital ein. Die Notarkammer rät, darauf zu achten, dass die Fälligkeit des Kaufpreises und die Auszahlung der Darlehensbeträge aufeinander abgestimmt sind. Eine Finanzierungsbestätigung für einen Neubau sollte deshalb zum Zahlungsplan und zur voraussichtlichen Bauzeit passen.

Unterlagen beim Bauträgerprojekt

Bei einem Neubau oder Bauträgerprojekt verlangt die Bank zusätzlich zu den Unterlagen des Käufers den Kaufvertragsentwurf, die Baugenehmigung, den Bauplan und eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung, bei Eigentumswohnungen außerdem die Teilungserklärung (Targobank). Bei einer vermieteten Wohnung gehören Mietansatz oder Mietvertrag dazu. Die vollständige Checkliste für Käufer und Objekt steht im Ratgeber „Kreditvoranfrage“ .

Dauer, Kosten und Gültigkeit einer Finanzierungsbestätigung

Wie lange dauert eine Finanzierungsbestätigung?

Ein Finanzierungszertifikat erstellen Anbieter wie LBS, DKB oder Interhyp online in wenigen Minuten. Eine Bestätigung nach Beratung und Prüfung erster Unterlagen dauert meist einige Tage; Dr. Klein nennt ein bis zwei Werktage nach der Budgetberatung. Für die endgültige Kreditzusage rechnet Dr. Klein meist mit zwei bis vier Wochen. Wie schnell es geht, hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Unterlagen beim ersten Einreichen sind.

Was kostet eine Finanzierungsbestätigung?

In der Regel ist sie kostenlos. Sparkasse, Dr. Klein und biallo weisen darauf hin, dass einzelne Banken eine Gebühr verlangen können, etwa wenn die Prüfung unter Zeitdruck erfolgen soll. Belastbare Angaben zur Höhe solcher Gebühren gibt es nicht.

Wie lange ist eine Finanzierungsbestätigung gültig?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; maßgeblich ist das Datum auf dem Dokument. Die Angaben am Markt gehen auseinander: Sparkasse und biallo sprechen von üblicherweise sechs Monaten, Dr. Klein empfiehlt, dass die Bestätigung nicht älter als vier Wochen sein sollte. Für Bauträger zählt, ob sie zum Reservierungs- und Beurkundungstermin noch gilt und ob sich seitdem Einkommen, Darlehensbedarf oder Objekt geändert haben.

Schufa: Konditionsanfrage oder Kreditanfrage?

Ob eine Finanzierungsbestätigung den Schufa-Score berührt, hängt von der Art der Anfrage ab. Eine Konditionsanfrage ist nach Angaben von Interhyp und Dr. Klein scoreneutral, eine Kreditanfrage kann den Score beeinflussen. Für sein Finanzierungszertifikat stellt Interhyp nach eigener Aussage gar keine Schufa-Anfrage. Fragen Sie im Zweifel nach, welche Anfrageart gestellt wird.

Mustertext: Was in einer Finanzierungsbestätigung steht

Ein Muster im Sinne eines festen Formulars gibt es nicht, weil jede Bank eigene Schreiben verwendet. Diese Bausteine finden sich nach Check24, Justhome und vr.de in den meisten Bestätigungen: Name und Geburtsdatum des Käufers, Betrag oder zu finanzierender Kaufpreis, bei objektbezogenen Bestätigungen das Objekt, Ausstellungsdatum, Gültigkeit und ein Vorbehalt.

Beispiel, fiktiv: „Auf Grundlage der uns vorliegenden Angaben und Unterlagen sind wir grundsätzlich bereit, den Erwerb der Wohnung Nr. 7 im Projekt Musterquartier zu einem Kaufpreis von 340.000 € mit einem Darlehen von bis zu 300.000 € zu finanzieren. Diese Bestätigung gilt acht Wochen ab Ausstellung und steht unter dem Vorbehalt der abschließenden Kredit- und Objektprüfung.“

Für den Bauträger heißt das: Die Bestätigung bezieht sich auf seine Einheit und seinen Preis, gilt über den geplanten Notartermin hinaus und nennt den Vorbehalt offen. Das ist eine gute Grundlage für die Reservierung, aber noch keine Zusage. Dr. Klein nennt als Beispiel für eine verbindliche Formulierung, dass „die Gesamtfinanzierung über den Betrag von 350.000 € gesichert“ sei und die Darlehensverträge erstellt würden.

Finanzierung im Vertrieb früh klären

Je früher die Finanzierung im Verkauf startet, desto seltener platzt ein Notartermin. In Finance Estate läuft die Finanzierung im selben Vorgang wie der Verkauf: Der Käufer füllt die Selbstauskunft digital aus, die Kreditvoranfrage geht aus dem Vorgang an Ihre Finanzierungspartner, mit dem Ziel der Finanzierungsbestätigung. Eigene Finanzierer und Europace lassen sich anbinden. Die Daten aus Beratung, Investitionsrechnung und Selbstauskunft muss dafür niemand ein zweites Mal erfassen.

Wie sich das in der Praxis anfühlt, zeigen die Funktionsseiten Finanzierung und Digitale Selbstauskunft .