Kaufpreisaufteilung berechnen

Was ist die Kaufpreisaufteilung?

Jeder Prozentpunkt Bodenanteil kostet Abschreibung

Für Kapitalanleger ist die Kaufpreisaufteilung keine Formalie. Sie legt fest, wie viel des Kaufpreises über die Jahre steuerlich geltend gemacht werden kann. Der Bodenanteil bleibt dauerhaft ohne Abschreibung.

Ein Bodenanteil, der 17 Prozentpunkte höher angesetzt wird, kostet in diesem Beispiel über zehn Jahre rund 8.500 € Steuerwirkung. Bei degressiver AfA oder § 7b ist der Hebel in den ersten Jahren noch größer.

Welche Kaufpreisaufteilung akzeptiert das Finanzamt?

Aus der Rechtsprechung ergibt sich heute eine klare Prüfreihenfolge:

1. Vertragliche Aufteilung. Haben Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag festgelegt, wie viel auf Boden und Gebäude entfällt, ist diese Aufteilung grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen (BFH IX R 12/14).
2. Grenze der vertraglichen Aufteilung. Sie gilt nicht, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt. Die Arbeitshilfe des BMF allein reicht nicht aus, um eine solche vertragliche Aufteilung zu verwerfen (BFH IX R 26/19).
3. Ohne vertragliche Aufteilung. Der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufgeteilt. Die Restwertmethode, also Kaufpreis minus Bodenwert gleich Gebäudewert, ist nicht zulässig (BFH IX R 86/97).
4. Arbeitshilfe des BMF. Die Finanzverwaltung ermittelt das Verhältnis in der Praxis mit ihrer Arbeitshilfe (Stand Februar 2026).
5. Gutachten. Im Streitfall wird ein Sachverständigengutachten eingeholt (BFH IX R 26/19; KPMG 03/2026; PwC).

Mit dem geplanten § 6f EStG soll diese Reihenfolge erstmals im Gesetz stehen. Mehr dazu in Section 9.

Die drei BFH-Urteile, die Sie kennen sollten

• BFH IX R 86/97: Verkehrswerte statt Restwert. Der Kaufpreis ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude aufzuteilen. Den Bodenwert abzuziehen und den Rest dem Gebäude zuzuordnen, ist nicht zulässig.
• BFH IX R 12/14: Der Vertrag zählt. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist grundsätzlich zu übernehmen. Das Finanzamt darf nur abweichen, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundsätzlich verfehlt.
• BFH IX R 26/19: Die Arbeitshilfe ist kein Gutachten. Die Arbeitshilfe ersetzt keine vertragliche Aufteilung, die die realen Verhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt. Im Streit muss ein Gutachten eingeholt werden.

Quellen: KPMG, 03/2026; steuerschroeder.de; PwC.

BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung: so funktioniert sie

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe als Excel-Datei mit Anleitung bereit, aktuell mit Stand Februar 2026 (KPMG, 11.03.2026). Sie bildet das Verhältnis der Verkehrswerte vereinfacht nach.

1. Objektdaten eintragen. Kaufdatum, Kaufpreis, Grundstücksfläche und bei Eigentumswohnungen der Miteigentumsanteil, Baujahr, Gebäudeart und Wohnfläche.
2. Bodenwert ermitteln. Bodenrichtwert × anteilige Grundstücksfläche. Den Bodenrichtwert finden Sie im Bodenrichtwert-Portal Ihres Bundeslands.
3. Gebäudewert ermitteln. Die Arbeitshilfe rechnet den Gebäudewert im Sachwertverfahren aus Herstellungskosten je m², Fläche, Baupreisentwicklung und Alterswertminderung.
4. Verhältnis bilden. Bodenwert und Gebäudewert werden ins Verhältnis gesetzt.
5. Kaufpreis aufteilen. Der tatsächlich gezahlte Kaufpreis wird in diesem Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt. Das Ergebnis ist der Gebäudeanteil für die AfA.

Die Arbeitshilfe finden Sie auf der Website des Bundesfinanzministeriums unter dem Stichwort „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“.

Was die Arbeitshilfe nicht kann: Sie berücksichtigt keine individuellen Merkmale wie Lage innerhalb des Gebäudes, besondere Ausstattung oder den tatsächlichen Zustand. Genau deshalb ist sie nach BFH IX R 26/19 kein Ersatz für ein Gutachten.

Rechenbeispiel: Kaufpreisaufteilung einer Neubau-Eigentumswohnung

Zum Vergleich die unzulässige Restwertmethode: 400.000 € minus 57.600 € Bodenwert = 342.400 € Gebäudeanteil. Das sind 4.949,18 € weniger als nach dem Verkehrswertverhältnis. Je nach Fall kann die Restwertmethode auch zu einem höheren Gebäudeanteil führen; zulässig ist sie in keinem Fall (BFH IX R 86/97).

Neu: § 6f EStG im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026

Mit § 6f EStG soll die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich geregelt werden. Nach dem Regierungsentwurf gilt (der-betrieb.de; Haufe; Grant Thornton):

• Vorrang des Vertrags. Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist vorrangig maßgeblich.
• Verkehrswerte nach ImmoWertV. Fehlt eine vertragliche Aufteilung, wird nach den Verkehrswerten auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung aufgeteilt.
• Arbeitshilfe als zulässiges Werkzeug. Die Arbeitshilfe des BMF „kann zugrunde gelegt werden“.
• Gegenbeweis nur per Gutachten. Eine abweichende Aufteilung lässt sich nur durch das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen nachweisen, der das Objekt besichtigt hat.
• Anwendung. Die Regelung soll für Verträge gelten, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden.

Was das für Käufer bedeutet: Die vertragliche Aufteilung gewinnt weiter an Gewicht. Wer eine Neubau-Wohnung kauft, sollte vor der Beurkundung prüfen, ob eine Aufteilung im Vertrag steht und ob sie nachvollziehbar ist. Für den Gegenbeweis reicht nach dem Entwurf ein einfaches Kurzgutachten nicht mehr aus.

Kaufpreisaufteilung im Bauträgervertrag

Beim Kauf einer Neubau-Eigentumswohnung vom Bauträger umfasst der Kaufpreis den Miteigentumsanteil am Grundstück und das Sondereigentum an der Wohnung. Ob und wie der Preis aufgeteilt wird, entscheidet sich im Vertrag. Nach BFH IX R 12/14 und nach dem Entwurf des § 6f EStG hat diese Aufteilung grundsätzlich Vorrang.

• Für Käufer. Fragen Sie vor dem Notartermin, ob der Vertrag eine Aufteilung enthält. Lassen Sie sich die Herleitung zeigen, etwa Bodenrichtwert × anteilige Grundstücksfläche.
• Für Bauträger. Eine nachvollziehbare Aufteilung je Einheit, abgeleitet aus Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil, schafft Klarheit für Käufer, Vertriebspartner und Finanzierer. Sie sollte die realen Wertverhältnisse abbilden, sonst kann das Finanzamt sie verwerfen (BFH IX R 12/14).
• Für Vertriebe. Rechnen Sie Kundenbeispiele mit dem Gebäudeanteil aus dem Vertragsentwurf, nicht mit einer Pauschale. Sonst stimmen AfA und Steuererstattung in der Beratung nicht mit dem späteren Bescheid überein.
• Stellplätze und Tiefgarage. Sind sie gesondert bepreist, werden sie gesondert aufgeteilt.

Eine vertragliche Aufteilung ist kein Freibrief: Weicht sie deutlich von den Verkehrswerten ab, ist sie angreifbar. Rechnen Sie den Vertragswert deshalb im Rechner gegen (Feld 12).

Wann sich ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung lohnt

Ein Gutachten lohnt sich vor allem, wenn die Arbeitshilfe oder das Finanzamt einen Bodenanteil ansetzt, der deutlich über Ihrer Einschätzung liegt, und der Unterschied in der Steuerwirkung die Gutachtenkosten klar übersteigt. Im Beispiel aus Section 4 geht es um rund 8.500 € Steuerwirkung in zehn Jahren.

Nach geltender Rechtsprechung ist im Streit ein Sachverständigengutachten einzuholen (BFH IX R 26/19). Nach dem Entwurf des § 6f EStG muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammen, der das Objekt besichtigt hat. Für Verträge vor Verkündung bleibt es bei den bisherigen Grundsätzen.

Wie empfindlich reagiert die AfA auf die Eingaben?

Die Aufteilung hängt an zwei Größen: Bodenrichtwert und Gebäudewert. Der Rechner zeigt, wie sich Abweichungen von 10 % auswirken. Basis ist das Beispiel aus Section 8, lineare AfA 3 % auf den Kaufpreisanteil ohne Nebenkosten.

Die AfA ist nur ein Baustein der Rendite nach Steuern. Wie Gebäudeanteil, Finanzierung, Miete und Steuersatz zusammenwirken, rechnet der Kapitalanlage-Rechner über 30 Jahre.

Sechs Fehler bei der Kaufpreisaufteilung

Grund und Boden: den Bodenrichtwert richtig verwenden

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für unbebaute Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone. Er wird von den Gutachterausschüssen ermittelt und in den Bodenrichtwert-Portalen der Länder veröffentlicht.

Für die Kaufpreisaufteilung brauchen Sie drei Angaben: den Bodenrichtwert der Zone, in der das Grundstück liegt, die Grundstücksfläche und bei einer Eigentumswohnung den Miteigentumsanteil. Weicht das Grundstück stark von den Merkmalen des Richtwertgrundstücks ab, etwa in Größe oder Ausnutzung, kann der Wert anzupassen sein. Ob und wie die Arbeitshilfe solche Anpassungen vornimmt, prüfen Sie in der Anleitung des BMF.

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