Mietrendite berechnen
Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern. Mit Formeln und nachrechenbarem Beispiel.
Finance Estate Rechner
Rechenweg und Rechtsgrundlage im Text
Rechner
Mietrendite Rechner
Im Modus „Schnell“ genügen Kaufpreis und Kaltmiete für die Bruttomietrendite. Im Modus „Detail“ rechnet der Rechner Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow vor und nach Steuern.
Bruttomietrendite
4,20 %
Jahreskaltmiete 11.760 € ÷ Kaufpreis 280.000 € × 100
Im Modus „Detail“ rechnet der Rechner Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und Cashflow vor und nach Steuern.
Die Rechner sind Modellrechnungen. Sie ersetzen keine Steuerberatung und keine Finanzierungszusage. Zinsen, Mietentwicklung und Wertsteigerung sind Annahmen, die Sie selbst festlegen.
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Mietrendite berechnen: die Formeln
- Bruttomietrendite. Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Sie ist die schnellste Kennzahl für einen ersten Vergleich, blendet aber Kaufnebenkosten, laufende Kosten und Mietausfall aus.
- Nettomietrendite. (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Mietausfall) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Sie zeigt, was die Immobilie auf das gesamte eingesetzte Kapital erwirtschaftet, vor Finanzierung und vor Steuern.
- Eigenkapitalrendite. (Nettomietertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Sie zeigt die Verzinsung Ihres eigenen Geldes. Die Tilgung zählt hier nicht als Kosten, weil sie Ihre Schuld senkt und damit Vermögen aufbaut.
Dazu der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. 100 geteilt durch den Kaufpreisfaktor ergibt die Bruttomietrendite.
Die Definitionen sind nicht gesetzlich festgelegt. Manche Quellen rechnen die Nettomietrendite nur auf den Kaufpreis. Dieser Rechner nutzt Kaufpreis plus Nebenkosten, weil das dem tatsächlich eingesetzten Kapital entspricht. Vergleichen Sie Angebote deshalb immer mit derselben Formel.
Rechenbeispiel: Mietrendite einer Bestandswohnung
Alle Zahlen sind ein Beispiel. Sie zeigen den Rechenweg und sind keine Aussage über ein bestimmtes Objekt oder einen Markt.
| Annahme (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Objekt | Eigentumswohnung, 70 m², Fertigstellung 1995 |
| Kaufpreis | 280.000 € (4.000 €/m²) |
| Kaufnebenkosten | 19.600 € (7 %) |
| Gesamtinvestition | 299.600 € |
| Kaltmiete | 14 €/m², also 980 €/Monat oder 11.760 €/Jahr |
| Nicht umlagefähige Kosten | 100 €/Monat, also 1.200 €/Jahr |
| Mietausfall | 2 % der Jahresmiete |
| Eigenkapital | 59.600 €, Darlehen 240.000 € |
| Zins und Tilgung | 3,5 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung |
| Grundstücksanteil | 25 %, Gebäudeanteil 75 % |
| Grenzsteuersatz | 40 % (vereinfacht ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer) |
- Bruttomietrendite. 11.760 € ÷ 280.000 € × 100 = 4,20 %.
- Kaufpreisfaktor. 280.000 € ÷ 11.760 € = 23,8. Gegenprobe: 100 ÷ 23,8 = 4,2 %.
- Nettomietrendite. Mietausfall: 11.760 € × 2 % = 235,20 €. Nettomietertrag: 11.760 € − 1.200 € − 235,20 € = 10.324,80 €. Nettomietrendite: 10.324,80 € ÷ 299.600 € × 100 = 3,45 %.
- Cashflow vor Steuern. Zinsen: 240.000 € × 3,5 % = 8.400 €. Tilgung: 240.000 € × 2 % = 4.800 €. Cashflow: 10.324,80 € − 8.400 € − 4.800 € = −2.875,20 € im Jahr, also 239,60 € Zuzahlung im Monat.
- Eigenkapitalrendite vor Steuern. (10.324,80 € − 8.400 €) ÷ 59.600 € × 100 = 3,23 %, ohne Wertsteigerung.
- AfA. Gebäudeanteil: 299.600 € × 75 % = 224.700 €. Fertigstellung 1995, also 2 % lineare AfA (finanzamt.nrw): 224.700 € × 2 % = 4.494 € im Jahr.
- Steuerwirkung. Das Modell zieht von der tatsächlich erzielten Miete die nicht umlagefähigen Kosten, die Zinsen und die AfA ab: 11.524,80 € − 1.200 € − 8.400 € − 4.494 € = −2.569,20 €. Bei 40 % Grenzsteuersatz ergibt das eine Steuerentlastung von 1.027,68 €.
- Cashflow und Eigenkapitalrendite nach Steuern. Cashflow: −2.875,20 € + 1.027,68 € = −1.847,52 € im Jahr, rund 154 € im Monat. Eigenkapitalrendite nach Steuern: (10.324,80 € − 8.400 € + 1.027,68 €) ÷ 59.600 € × 100 = 4,95 %.
| Kennzahl (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 4,20 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,8 |
| Nettomietrendite | 3,45 % |
| Cashflow vor Steuern | −239,60 €/Monat |
| Eigenkapitalrendite vor Steuern | 3,23 % |
| Cashflow nach Steuern | −153,96 €/Monat |
| Eigenkapitalrendite nach Steuern | 4,95 % |
Das Beispiel zeigt einen typischen Effekt: Die Nettomietrendite von 3,45 % liegt knapp unter dem Zins von 3,5 %. Deshalb ist die Eigenkapitalrendite vor Steuern mit 3,23 % niedriger als die Nettomietrendite. Fremdkapital hebelt die Rendite nur, wenn die Objektrendite über dem Zins liegt. Erst die Steuerwirkung hebt die Eigenkapitalrendite im Beispiel auf 4,95 %.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht, denn die Mietrendite hängt an Lage, Baujahr, Zustand und Mietentwicklung. Als Orientierung nennt der Ratgeber von sparkasse.de mindestens 4 % brutto und 3 % netto. Diese Werte sind ein Anhaltspunkt, keine Garantie.
- 3 % brutto
- Der Kaufpreis entspricht rund 33 Jahresmieten. Mit den Kostenquoten aus dem Rechenbeispiel unten bleiben netto rund 2,5 %, deutlich unter einem Zins von 3,5 %. Dann tragen vor allem AfA, Mietsteigerung und Wertsteigerung die Rechnung.
- 4 % brutto
- Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Mit den Kostenquoten aus dem Rechenbeispiel bleiben netto rund 3,3 %. Ob das gut ist, entscheidet der Vergleich mit Ihrem Zins.
- 5 % brutto
- 20 Jahresmieten. Mit denselben Kostenquoten liegt die Nettomietrendite bei rund 4,1 % und damit über einem Zins von 3,5 %. Fremdkapital wirkt dann als Hebel.
- 7 % brutto
- rund 14 Jahresmieten. Ein solcher Wert kann ein gutes Angebot sein. Er kann aber auch auf höheres Leerstandsrisiko, Instandhaltungsstau oder eine schwache Lage hinweisen. Prüfen Sie hier besonders die Nettomietrendite und die Annahmen zum Mietausfall.
Kaufpreisfaktor = 100 ÷ Bruttomietrendite, also 100 ÷ 3 = 33,3; 100 ÷ 4 = 25; 100 ÷ 5 = 20; 100 ÷ 7 = 14,3. Die Nettowerte nutzen die Quoten aus dem Rechenbeispiel: Von der Miete bleiben nach 10,2 % nicht umlagefähigen Kosten (1.200 € ÷ 11.760 €) und 2 % Mietausfall 87,8 %, und die Nebenkosten erhöhen den Kapitaleinsatz um 7 %. Nettomietrendite = Bruttomietrendite × 0,878 ÷ 1,07, also 3 % ergibt 2,46 %, 4 % ergibt 3,28 %, 5 % ergibt 4,10 %.
Nettomietrendite und Rendite nach Steuern: der Unterschied
| Nettomietrendite | Eigenkapitalrendite vor Steuern | Eigenkapitalrendite nach Steuern | |
|---|---|---|---|
| Bezugsgröße | Kaufpreis plus Nebenkosten | Eigenkapital | Eigenkapital |
| Berücksichtigt Finanzierung | nein | ja, Zinsen | ja, Zinsen |
| Berücksichtigt AfA und Steuer | nein | nein | ja |
| Wert im Beispiel | 3,45 % | 3,23 % | 4,95 % |
| Wofür geeignet | Objekte vergleichen | Finanzierung prüfen | Entscheidung als Anleger |
Die Nettomietrendite ist die richtige Kennzahl, um zwei Objekte unabhängig von der Finanzierung zu vergleichen. Für Ihre Entscheidung zählt am Ende, was Ihr Eigenkapital nach Steuern erwirtschaftet. Dafür braucht der Rechner die AfA, und die AfA braucht den Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung .
Cashflow-Verlauf über 10 bis 30 Jahre
Eine Rendite für das erste Jahr sagt wenig über die nächsten Jahre. Die Tabelle setzt das Beispiel fort. Zusätzliche Annahmen (Beispiel): Miete steigt um 1,5 % pro Jahr, Kosten um 2 % pro Jahr, Mietausfall bleibt bei 2 %, der Zins bleibt bei 3,5 %, die Jahresrate bleibt bei 13.200 €. Werte in Euro, gerundet.
| Jahr | Miete nach Ausfall | Zinsen | Restschuld Jahresende | Cashflow vor Steuern | Steuerwirkung | Cashflow nach Steuern | Summe nach Steuern |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 11.525 | 8.400 | 235.200 | -2.875 | +1.028 | -1.848 | -1.848 |
| 5 | 12.232 | 7.692 | 214.260 | -2.267 | +501 | -1.766 | -9.028 |
| 10 | 13.177 | 6.658 | 183.689 | -1.457 | -236 | -1.693 | -17.624 |
| 20 | 15.293 | 3.972 | 104.258 | +345 | -2.031 | -1.687 | -34.342 |
| 30 | 17.748 | 183 | 0 | +10.206 | -4.376 | +5.830 | -44.632 |
Im Beispiel wird der Cashflow vor Steuern ab Jahr 19 positiv. Gleichzeitig geht die Steuerentlastung ab Jahr 9 in eine Steuerzahlung über, weil die Zinsen sinken und die AfA mit 2 % gering ist. Im Jahr 30 ist das Darlehen getilgt, die volle Rate entfällt. Den vollständigen Verlauf mit Restschuld, Vermögen und internem Zinsfuß rechnet der Kapitalanlage-Rechner .
Fünf typische Fehler beim Berechnen der Mietrendite
Warmmiete statt Kaltmiete
Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen, sind kein Ertrag. Rechnen Sie immer mit der Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Nebenkosten gehören nicht in die Formel.
Kaufnebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen Ihren Kapitaleinsatz. Im Beispiel sind das 19.600 €. Ohne sie läge die Nettomietrendite bei 10.324,80 € ÷ 280.000 € = 3,69 % statt 3,45 %. Die Nebenkosten für Ihr Bundesland berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner .
Kein Mietausfall angesetzt
Zwei Monate Leerstand bei einem Mieterwechsel entsprechen 2 ÷ 12 = 16,7 % einer Jahresmiete. Wer mit 0 % rechnet, weist jede Rendite zu hoch aus. Setzen Sie einen Wert an, der zu Lage und Mieterstruktur passt.
Kalkulierte statt vereinbarter Miete
Prüfen Sie, ob die Miete im Exposé bereits vertraglich vereinbart ist oder nur kalkuliert. Bei einer Wohnung, die noch nicht fertiggestellt ist, fragen Sie, ob bereits ein Mietvertrag vorliegt. Wenn nicht, rechnen Sie zusätzlich ein Szenario mit niedrigerer Miete.
Rendite ohne Zinsvergleich
Dieselbe Nettomietrendite bedeutet bei unterschiedlichem Zins etwas völlig anderes. Im Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite vor Steuern bei 2,5 % Zins bei 7,26 % und bei 4 % Zins bei 1,22 %. Rechenweg: (10.324,80 € − 240.000 € × 2,5 %) ÷ 59.600 € = 4.324,80 € ÷ 59.600 € = 7,26 %; (10.324,80 € − 240.000 € × 4 %) ÷ 59.600 € = 724,80 € ÷ 59.600 € = 1,22 %.
Mietrendite bei Neubau und Bestand
Bei gleicher Bruttomietrendite unterscheidet sich die Rendite nach Steuern deutlich, weil die AfA-Sätze vom Fertigstellungsjahr abhängen. Die Tabelle nutzt die AfA-Basis aus dem Beispiel (224.700 €) und vergleicht das erste Jahr.
| AfA-Variante (Beispiel) | Satz | AfA Jahr 1 | Steuerwirkung bei 40 % | Quelle |
|---|---|---|---|---|
| Bestand, Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2 % linear | 4.494 € | 1.797,60 € | finanzamt.nrw |
| Neubau, Fertigstellung nach 31.12.2022 | 3 % linear | 6.741 € | 2.696,40 € | finanzamt.nrw; Haufe, 22.04.2026 |
| Neubau, Herstellungsbeginn nach 30.09.2023 und vor 01.10.2029 | 5 % degressiv vom Restbuchwert | 11.235 € | 4.494,00 € | § 7 Abs. 5a EStG; IVD |
224.700 € × 2 % = 4.494 €; × 3 % = 6.741 €; × 5 % = 11.235 €. Die Steuerwirkung ist jeweils AfA × 40 %. Hinzu kommt im Neubau unter Umständen die Sonder-AfA nach § 7b EStG von bis zu 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren, mit Effizienzhaus 40 und QNG bei Bauantrag ab 2023 (§ 7b EStG; Haufe). Bestandswohnungen haben dafür oft einen niedrigeren Kaufpreis je m² und eine bekannte Miethistorie. Welche Seite überwiegt, entscheidet die Rechnung nach Steuern.
