Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital verändert: Liegt die Rendite der Immobilie über dem Kreditzins, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Darlehen, liegt sie darunter, sinkt sie.
Die Formel des Leverage-Effekts
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Fremdkapitalzins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital
Die Gesamtkapitalrendite ist bei einer vermieteten Wohnung vereinfacht der jährliche Reinertrag, also Miete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch die Gesamtinvestition. Der Hebel ist das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital.
Rechenbeispiel: Wohnung mit 20 und mit 50 Prozent Eigenkapital
Gesamtinvestition 300.000 €, Reinertrag 12.000 € im Jahr, also eine Gesamtkapitalrendite von 4,0 %. Steuern, Tilgung und Wertentwicklung bleiben außen vor.
| Szenario | Eigenkapital | Darlehen | Zins | Eigenkapitalrendite vor Steuern |
|---|---|---|---|---|
| A | 60.000 € | 240.000 € | 3,0 % | 8,0 % |
| B | 150.000 € | 150.000 € | 3,0 % | 5,0 % |
| C | 60.000 € | 240.000 € | 5,0 % | 0,0 % |
4,0 % + (4,0 % − 3,0 %) × 240.000 ÷ 60.000 = 4,0 % + 1,0 % × 4 = 8,0 %. Probe: 12.000 € Reinertrag minus 7.200 € Zinsen ergibt 4.800 €, geteilt durch 60.000 € Eigenkapital ergibt 8,0 %. Szenario C: 4,0 % + (4,0 % − 5,0 %) × 4 = 0,0 %, denn 12.000 € minus 12.000 € Zinsen ergibt nichts.
Das Beispiel zeigt beide Richtungen: Bei 3 % Zins verdoppelt der höhere Fremdkapitalanteil die Eigenkapitalrendite, bei 5 % Zins frisst er sie vollständig auf. Der Leverage-Effekt ist deshalb kein Renditeversprechen, sondern ein Verstärker in beide Richtungen.
Leverage-Effekt in der Kapitalanlage-Beratung
In der Beratung von Kapitalanlegern spielt der Effekt eine Rolle, weil Neubauwohnungen häufig mit wenig Eigenkapital finanziert werden. Seriös ist er nur zusammen mit dem Cashflow nach Steuern und einem Szenario mit höherem Anschlusszins. Den vollständigen Verlauf über 30 Jahre mit Steuerwirkung rechnet der Kapitalanlage-Rechner, die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern der Renditerechner.
