Kaufpreisfaktor berechnen
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Der Rechner gibt dazu die Bruttomietrendite, den Faktor auf die Gesamtinvestition und den Kaufpreis für Ihren Zielfaktor aus.
Finance Estate Rechner
Rechenweg und Rechtsgrundlage im Text
Rechner
Kaufpreisfaktor-Rechner
Kaufpreis und Nettokaltmiete genügen für Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite. Mit Wohnfläche, Kaufnebenkosten und Zielfaktor zeigt der Rechner zusätzlich Werte je m², den Faktor auf die Gesamtinvestition und den Preis, bei dem Ihr Zielfaktor erreicht wäre.
Kaufpreisfaktor
29,8
Der Kaufpreis entspricht 29,8 Jahresnettokaltmieten · Bruttomietrendite 3,36 %
Kaufpreis nach Faktor bei 12.600 € Jahresnettokaltmiete
- Faktor 15 · 6,67 %189.000 €
- Faktor 20 · 5,00 %252.000 €
- Faktor 25 · 4,00 %315.000 €
- Ihr Angebot · Faktor 29,8375.000 €
- Faktor 30 · 3,33 %378.000 €
- Faktor 35 · 2,86 %441.000 €
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite sind Kennzahlen für den ersten Vergleich. Sie berücksichtigen keine laufenden Kosten, keine Finanzierung und keine Steuern.
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Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Ein Faktor von 25 heißt: Bei gleichbleibender Miete und ohne Kosten bräuchte es 25 Jahresmieten, bis der Kaufpreis eingenommen ist. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist der Preis im Verhältnis zur Miete.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 = 100 ÷ Kaufpreisfaktor
Gerechnet wird mit der Nettokaltmiete, also ohne Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 20 entspricht 5 %.
Rechenbeispiel: Kaufpreisfaktor einer Neubauwohnung
- Rechenbeispiel mit fiktiven Werten. Neubauwohnung mit 75 m², Kaufpreis 375.000 €, vereinbarte Nettokaltmiete 1.050 € im Monat, Kaufnebenkosten 7 %.
- Jahresnettokaltmiete. 1.050 € × 12 = 12.600 €.
- Kaufpreisfaktor. 375.000 € ÷ 12.600 € = 29,8. Der Kaufpreis entspricht knapp 30 Jahresmieten.
- Bruttomietrendite. 12.600 € ÷ 375.000 € × 100 = 3,36 %. Gegenprobe: 100 ÷ 29,76 = 3,36 %.
- Faktor auf die Gesamtinvestition. Kaufnebenkosten 375.000 € × 7 % = 26.250 €. Gesamtinvestition 401.250 €. Faktor 401.250 € ÷ 12.600 € = 31,8, Rendite auf die Gesamtinvestition 3,14 %.
- Werte je m². Kaufpreis 375.000 € ÷ 75 m² = 5.000 € je m². Miete 1.050 € ÷ 75 m² = 14 € je m² und Monat.
- Zielfaktor 25. Kaufpreis beim Faktor 25: 25 × 12.600 € = 315.000 €, also 60.000 € unter dem Angebot. Miete beim Faktor 25: 375.000 € ÷ 25 ÷ 12 = 1.250 € im Monat, also 200 € mehr als vereinbart.
| Kennzahl (Beispiel) | Wert |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 12.600 € |
| Kaufpreisfaktor | 29,8 |
| Bruttomietrendite | 3,36 % |
| Faktor inklusive Nebenkosten | 31,8 |
| Kaufpreis beim Faktor 25 | 315.000 € |
| Miete beim Faktor 25 | 1.250 € im Monat |
Kaufpreisfaktor-Tabelle: Faktor, Rendite und Kaufpreis
Die Tabelle übersetzt Faktoren in Bruttomietrenditen und zeigt, welcher Kaufpreis bei der Miete aus dem Rechenbeispiel dazu gehört. So lesen Sie ab, welcher Preis zu einer Zielrendite passt.
Alle Werte als Tabelle
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 12.600 € Jahresnettokaltmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 189.000 € |
| 20 | 5,00 % | 252.000 € |
| 25 | 4,00 % | 315.000 € |
| 30 | 3,33 % | 378.000 € |
| 35 | 2,86 % | 441.000 € |
Bruttomietrendite = 100 ÷ Faktor, also 100 ÷ 15 = 6,67 %; 100 ÷ 30 = 3,33 %. Kaufpreis = Faktor × 12.600 €, also 25 × 12.600 € = 315.000 €.
Das Angebot aus dem Rechenbeispiel liegt mit 375.000 € knapp unter dem Kaufpreis für Faktor 30.
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Der Faktor hängt an Lage, Baujahr, Zustand und Mietentwicklung, und er ist in nachgefragten Städten höher als in ländlichen Regionen.
Als Orientierung nennt der Ratgeber von sparkasse.de eine Bruttomietrendite von mindestens 4 % als in vielen Regionen solide. Das entspricht einem Kaufpreisfaktor von höchstens 25. In Metropolen und besonders nachgefragten Lagen kann die Rendite laut sparkasse.de auch niedriger liegen, der Faktor also höher. In strukturschwächeren Gebieten sind dort 6 % oder mehr möglich, also ein Faktor von rund 16,7 oder weniger, allerdings oft mit höherem Risiko durch Leerstand und Modernisierungsbedarf.
100 ÷ 4 = 25; 100 ÷ 6 = 16,7.
Vergleichen Sie den Faktor deshalb nur mit Objekten in derselben Lage und derselben Baualtersklasse. Ein niedriger Faktor ist kein Kaufargument, wenn er auf Leerstand, Instandhaltungsstau oder eine Miete zurückgeht, die noch nicht vertraglich vereinbart ist.
Kaufpreisfaktor und Ertragsfaktor der Gutachterausschüsse
In der amtlichen Wertermittlung heißt die Kennzahl Ertragsfaktor. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus ihrer Kaufpreissammlung neben Bodenrichtwerten auch Vergleichsfaktoren, darunter Ertragsfaktoren, die sich auf den nachhaltig erzielbaren jährlichen Ertrag beziehen (§ 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB). Die Immobilienwertermittlungsverordnung beschreibt sie als Vergleichsfaktoren auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und der marktüblich erzielbaren jährlichen Erträge (§ 20 Abs. 3 ImmoWertV).
Für den Vergleich wichtig: Welche Ertragsgröße und welche Objekte einem Ertragsfaktor zugrunde liegen, steht in der Modellbeschreibung des Gutachterausschusses (§ 12 Abs. 6 ImmoWertV). Vergleichen Sie Ihren Kaufpreisfaktor nur mit Werten, die auf dieselbe Weise gerechnet sind.
Was der Kaufpreisfaktor nicht zeigt
Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler erhöhen den Kapitaleinsatz. Im Beispiel steigt der Faktor dadurch von 29,8 auf 31,8. Die Nebenkosten für Ihr Bundesland berechnet der Kaufnebenkosten-Rechner.
Laufende Kosten und Mietausfall
Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand mindern den Ertrag. Diese Kosten berücksichtigt erst die Nettomietrendite im Renditerechner.
Finanzierung und Steuer
Zins, Tilgung, AfA und Steuerwirkung entscheiden, was Sie monatlich zuzahlen. Das zeigt der Kapitalanlage-Rechner Jahr für Jahr.
Kalkulierte statt vereinbarter Miete
Ein Faktor ist nur so gut wie die Miete, mit der er gerechnet ist. Prüfen Sie, ob die Miete im Exposé vertraglich vereinbart oder nur kalkuliert ist.
