Eigenkapitalrendite bei Immobilien: Formel, Leverage-Effekt und Steuer
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich Ihr eigenes Geld in einer Immobilie verzinst: Nettomietertrag nach Zinsen geteilt durch das Eigenkapital. Fremdkapital hebt sie nur, solange die Objektrendite über dem Zins liegt.
Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG
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Was ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite gibt an, wie viel Prozent Ihr eingesetztes Eigenkapital pro Jahr erwirtschaftet. Bei einer vermieteten Immobilie rechnen Sie: Nettomietertrag minus Darlehenszinsen, geteilt durch das Eigenkapital, mal 100. Zum Eigenkapital gehört alles, was Sie selbst aufbringen, auch die Kaufnebenkosten.
Die Tilgung zählt dabei nicht als Kosten, weil sie Ihre Schuld senkt und damit Vermögen aufbaut. Wertsteigerung ist in dieser einfachen Jahreskennzahl nicht enthalten.
Die Formel für die Eigenkapitalrendite
Nettomietertrag ÷ Gesamtinvestition × 100. Sie beschreibt die Rendite des Objekts, unabhängig von der Finanzierung.
(Nettomietertrag − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100.
(Nettomietertrag − Zinsen + Steuerwirkung) ÷ Eigenkapital × 100. Die Steuerwirkung ist positiv, wenn das steuerliche Ergebnis aus Vermietung negativ ist und Ihre Einkommensteuer sinkt.
| Begriff | Was dazugehört |
|---|---|
| Nettomietertrag | Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung |
| Gesamtinvestition | Kaufpreis plus Kaufnebenkosten |
| Eigenkapital | Gesamtinvestition minus Darlehen |
| Zinsen | Zinsanteil der Darlehensrate im Jahr, ohne Tilgung |
| Steuerwirkung | steuerliches Ergebnis aus Miete, Kosten, Zinsen und AfA mal Grenzsteuersatz |
Die Formeln entsprechen denen im Renditerechner, der Brutto- und Nettomietrendite und die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern für Ihre Zahlen ausgibt.
Rechenbeispiel: Eigenkapitalrendite einer Wohnung
Neubauwohnung, Kaufpreis 300.000 €, Kaufnebenkosten 24.000 €, Gesamtinvestition 324.000 €. Kaltmiete 1.050 € im Monat, also 12.600 € im Jahr, nicht umlagefähige Kosten 1.200 € im Jahr.
- Nettomietertrag: 12.600 € − 1.200 € = 11.400 €
- Gesamtkapitalrendite: 11.400 € ÷ 324.000 € = 3,52 %
- Finanzierung mit 25 % Eigenkapital: 81.000 € Eigenkapital, 243.000 € Darlehen
- Zinsen bei 3 %: 243.000 € × 3 % = 7.290 €
- Eigenkapitalrendite vor Steuern: (11.400 € − 7.290 €) ÷ 81.000 € = 5,07 %
| Eigenkapitalquote | Eigenkapital | Darlehen | Eigenkapitalrendite bei 3 % Zins | bei 4 % Zins |
|---|---|---|---|---|
| 100 % | 324.000 € | 0 € | 3,52 % | 3,52 % |
| 50 % | 162.000 € | 162.000 € | 4,04 % | 3,04 % |
| 25 % | 81.000 € | 243.000 € | 5,07 % | 2,07 % |
Rechenweg 50 % bei 4 %: Zinsen 162.000 € × 4 % = 6.480 €; (11.400 € − 6.480 €) ÷ 162.000 € = 3,04 %. Rechenweg 25 % bei 4 %: Zinsen 243.000 € × 4 % = 9.720 €; (11.400 € − 9.720 €) ÷ 81.000 € = 2,07 %.
Der Leverage-Effekt: wann Fremdkapital die Rendite hebt
Der Leverage-Effekt beschreibt, wie Fremdkapital die Eigenkapitalrendite verändert. Die Regel ist einfach: Liegt die Gesamtkapitalrendite des Objekts über dem Darlehenszins, steigt die Eigenkapitalrendite mit jedem Euro Fremdkapital. Liegt sie darunter, sinkt sie.
Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + (Gesamtkapitalrendite − Zins) × Fremdkapital ÷ Eigenkapital.
Im Beispiel liegt die Gesamtkapitalrendite bei 3,52 %. Bei 3 % Zins ist der Abstand positiv: 3,52 % + (3,52 % − 3 %) × 243.000 € ÷ 81.000 € = 3,52 % + 0,52 % × 3 = 5,07 %. Bei 4 % Zins kehrt sich der Effekt um: 3,52 % + (3,52 % − 4 %) × 3 = 2,07 %. Dieselbe Wohnung, dieselbe Miete, und doch halbiert ein Prozentpunkt mehr Zins die Rendite des eingesetzten Geldes.
Eigenkapitalrendite nach Steuern
Bei einer vermieteten Immobilie sind Schuldzinsen Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG), ebenso die Absetzung für Abnutzung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Ist das steuerliche Ergebnis negativ, sinkt die Einkommensteuer, und die Eigenkapitalrendite nach Steuern liegt über der vor Steuern.
Gebäudeanteil 80 % der Gesamtinvestition, lineare AfA 3 %, Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
- AfA: 324.000 € × 80 % × 3 % = 7.776 €
- Steuerliches Ergebnis: 11.400 € − 7.290 € − 7.776 € = −3.666 €
- Steuerwirkung: 3.666 € × 42 % = 1.539,72 € weniger Einkommensteuer
- Eigenkapitalrendite nach Steuern: (11.400 € − 7.290 € + 1.539,72 €) ÷ 81.000 € = 6,97 %
| Eigenkapitalquote | vor Steuern, 3 % Zins | nach Steuern, 3 % Zins | vor Steuern, 4 % Zins | nach Steuern, 4 % Zins |
|---|---|---|---|---|
| 100 % | 3,52 % | 3,05 % | 3,52 % | 3,05 % |
| 50 % | 4,04 % | 4,36 % | 3,04 % | 3,78 % |
| 25 % | 5,07 % | 6,97 % | 2,07 % | 5,23 % |
Ohne Darlehen ist das steuerliche Ergebnis im Beispiel positiv: 11.400 € − 7.776 € = 3.624 €, darauf 1.522,08 € Steuer. Deshalb liegt die Rendite nach Steuern dort unter der vor Steuern. Mit Darlehen kehrt sich das um, weil Zinsen und AfA das Ergebnis ins Minus drücken. Höhere AfA-Sätze wie die degressive AfA beim Neubau verstärken diesen Effekt in den ersten Jahren.
Rendite ist nicht Cashflow
Eine gute Eigenkapitalrendite heißt nicht, dass die Wohnung sich monatlich selbst trägt. Die Tilgung zählt bei der Rendite nicht als Kosten, muss aber bezahlt werden.
Fortsetzung, 25 % Eigenkapital, 3 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung
- Tilgung im ersten Jahr: 243.000 € × 2 % = 4.860 €
- Cashflow vor Steuern: 11.400 € − 7.290 € − 4.860 € = −750 € im Jahr, also −62,50 € im Monat
- Cashflow nach Steuern: −750 € + 1.539,72 € = +789,72 € im Jahr
Die Wohnung erzielt also 5,07 % Eigenkapitalrendite vor Steuern und kostet vor Steuern trotzdem 62,50 € Zuzahlung im Monat. Erst die Steuerwirkung dreht den Cashflow ins Plus. Für die Entscheidung zählen beide Zahlen. Den Verlauf über 30 Jahre mit Restschuld und Vermögen zeigt der Kapitalanlage-Rechner.
Grenzen der Kennzahl
- Momentaufnahme. Die Eigenkapitalrendite ist eine Jahreskennzahl. Zinsen sinken mit der Tilgung, Mieten und Kosten verändern sich. Für die gesamte Haltedauer ist der interne Zinsfuß aussagekräftiger.
- Keine Wertentwicklung. Wertsteigerung oder Wertverlust der Immobilie sind nicht enthalten.
- Annahmen beim Zins. Nach Ablauf der Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein. Rechnen Sie ein Szenario mit höherem Anschlusszins.
- Eigenkapital vollständig erfassen. Kaufnebenkosten gehören zum Eigenkapital, wenn Sie sie selbst zahlen. Wer sie weglässt, rechnet die Rendite schön. Welche Nebenkosten anfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.
Diese Berechnung für Ihren Vertrieb
Geschrieben von Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG. Verantwortet bei der Estate of the Art AG den Betrieb von Finance Estate, der Plattform für Vertrieb und Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien.
