Grunderwerbsteuer absetzen bei vermieteten Immobilien

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Grunderwerbsteuer steuerlich: die Übersicht nach Nutzung

In der Anlage V gibt es keine eigene Zeile für die Grunderwerbsteuer. Sie steckt in der Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA, die Sie dort jedes Jahr eintragen.

Warum es keinen Sofortabzug gibt

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Für die Kosten des Erwerbs selbst gilt aber eine Sonderregel: Sie gehören zu den Anschaffungskosten des Grundstücks. Das Handelsgesetzbuch definiert Anschaffungskosten als die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben, und rechnet ausdrücklich auch die Nebenkosten dazu (§ 255 Abs. 1 HGB). Die Grunderwerbsteuer fällt nur an, weil Sie die Immobilie erwerben. Sie ist deshalb eine Anschaffungsnebenkosten-Position wie der Notar für den Kaufvertrag und das Grundbuch für die Eigentumsumschreibung.

Anschaffungskosten eines Gebäudes werden nicht im Jahr der Zahlung abgezogen, sondern über die Nutzungsdauer verteilt. Als Werbungskosten zählt dann jedes Jahr die Absetzung für Abnutzung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). Wann Sie die Steuer an das Finanzamt überweisen, spielt dafür keine Rolle. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig (§ 15 GrEStG); in die AfA geht sie über die Anschaffungskosten ein.

Wie hoch die Grunderwerbsteuer ist

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung, beim Kauf also nach dem Kaufpreis (§ 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Die Sätze aller Länder und Ihre Summe in Euro zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner, für Nordrhein-Westfalen mit eigenen Beispielen der Rechner Kaufnebenkosten NRW.

Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben

Abschreiben lässt sich nur, was sich abnutzt. Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Deshalb wird nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Grunderwerbsteuer im selben Verhältnis auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Liegt der Gebäudeanteil bei 80 %, gehen 80 % der Grunderwerbsteuer in die AfA, die übrigen 20 % bleiben ohne laufende Steuerwirkung.

Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises, wird sie in der Regel übernommen. Fehlt sie, nutzt das Finanzamt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Wie das funktioniert, zeigt der Rechner zur Kaufpreisaufteilung.

Welcher AfA-Satz gilt

Bei Wohngebäuden, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 3 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG), bei älteren Gebäuden 2 % oder 2,5 %. Für neue Wohngebäude kommt die degressive AfA beim Neubau mit 5 % vom Restwert in Betracht. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig angesetzt, um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung gekürzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Den vollständigen Plan für Ihre Zahlen liefert der AfA-Rechner.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer bei einer Neubauwohnung

Bauträgerkauf, Inventar und Verkauf

Kauf vom Bauträger

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger ist Gegenleistung der vereinbarte Kaufpreis für den Grundstücksanteil mit der zu errichtenden Wohnung. Die Grunderwerbsteuer fällt also auf den gesamten Preis an, nicht nur auf den Grundstücksanteil. Für die AfA ändert das nichts: Auch hier wird die Steuer im Verhältnis von Gebäude und Boden aufgeteilt. Wie der Kaufvertrag beim Neubau aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Bauträgervertrag.

Mitverkauftes Inventar

Wird bewegliches Inventar mitverkauft, etwa eine Einbauküche, und im Vertrag mit einem angemessenen eigenen Preis ausgewiesen, gehört dieser Teil nicht zur Gegenleistung für das Grundstück. Beim Neubau vom Bauträger ist das selten ein Thema.

Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Gewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis und Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Die Grunderwerbsteuer erhöht die Anschaffungskosten und mindert damit den Gewinn. Die bis dahin abgezogene AfA mindert die Anschaffungskosten wieder (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Was Vertriebe im Beratungsgespräch zeigen sollten

Käufer von Kapitalanlagen fragen oft, ob sich die Nebenkosten „von der Steuer absetzen“ lassen. Die ehrliche Antwort hat zwei Teile: Ja, über die AfA. Aber der Effekt ist klein pro Jahr und verteilt sich über Jahrzehnte. In einer seriösen Investitionsrechnung steckt die Grunderwerbsteuer deshalb an zwei Stellen: einmal voll im Eigenkapitalbedarf und einmal anteilig in der AfA.

Wie sich das in der Gesamtrechnung auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner. Für die übrigen Kaufnebenkosten gilt dasselbe Prinzip, mit einer wichtigen Ausnahme bei der Grundschuld: siehe Notarkosten absetzen.

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb