Degressive AfA beim Neubau: 5 % vom Restwert

Was ist die degressive AfA beim Neubau?

Degressive und lineare AfA im Vergleich

Quelle: § 7 Abs. 1 Satz 4, Abs. 4 und Abs. 5a EStG, Rechtsstand 04.11.2026; zur Zwölftelung der linearen AfA im Erstjahr auch BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Beispiel 7a. Der lineare Satz von 3 % gilt für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

Gebäude, das Wohnzwecken dient

Die degressive AfA gilt für Gebäude in einem Staat der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums, soweit sie Wohnzwecken dienen. Bei einem Haus mit Wohnungen und Gewerbeeinheit fällt nur der Wohnteil darunter. Eigentumswohnungen werden wie Gebäude behandelt (§ 7 Abs. 5b EStG). Für Kapitalanleger ist die vermietete Wohnung der Regelfall.

Selbst gebaut: Baubeginn im Zeitfenster

Wer selbst baut, muss mit der Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 beginnen. Als Beginn gilt das Datum in der Baubeginnsanzeige nach Landesrecht (§ 7 Abs. 5a Satz 2 EStG). Schreibt das Land keine Baubeginnsanzeige vor, muss der Bauherr erklären, dass er den Baubeginn der Baubehörde freiwillig angezeigt hat. Anders als bei der Sonder-AfA nach § 7b zählt hier also nicht der Bauantrag.

Gekauft: Kaufvertrag im Zeitfenster und Kauf im Fertigstellungsjahr

Wer kauft, muss den Kaufvertrag nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 rechtswirksam schließen und das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung anschaffen (§ 7 Abs. 5a Satz 1 EStG). Angeschafft ist es mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Eine Wohnung, die im Dezember fertig und erst im Januar übergeben wird, erfüllt diese Bedingung nicht mehr.

Keine weiteren Hürden

Anders als die Sonder-AfA verlangt die degressive AfA weder einen Energiestandard noch eine Baukostenobergrenze. Abgeschrieben werden die vollen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Der Anteil für Grund und Boden ist wie immer ausgenommen; ihn ermitteln Sie mit der Kaufpreisaufteilung.

Rechenbeispiel: degressive und lineare AfA über zehn Jahre

Nach zehn Jahren hat die degressive AfA 118.015,48 € abgeschrieben, die lineare 87.750 €. Der Vorsprung von 30.265,48 € entspricht bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer einer um 12.711,50 € früheren Steuerentlastung. Der Restwert am Ende von Jahr 10 beträgt 181.984,52 €.

Mit Ihren eigenen Werten rechnen Sie im AfA-Rechner, der lineare, degressive und Sonder-AfA nebeneinander zeigt.

Wechsel zur linearen AfA: wann er sich lohnt

Der Übergang von der degressiven zur linearen AfA ist zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Danach bemisst sich die AfA nach dem Restwert und dem Prozentsatz, der sich aus der Restnutzungsdauer ergibt (Satz 8). In der Praxis heißt das: Restwert geteilt durch die verbleibenden Jahre der Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren.

Der Wechsel lohnt sich, sobald dieser lineare Betrag höher ist als 5 % des Restwerts. Das ist der Fall, wenn die Restnutzungsdauer unter 20 Jahre fällt, weil 1 geteilt durch 20 genau 5 % ergibt. Bei einem Neubau mit 3 % Regelsatz liegt dieser Punkt etwa im 14. oder 15. Jahr; der genaue Zeitpunkt hängt vom Monat der Anschaffung ab. Der AfA-Rechner ermittelt ihn für Ihre Eingaben.

Ein Zurück von der linearen zur degressiven AfA sieht das Gesetz nicht vor. Solange degressiv abgeschrieben wird, sind außerdem Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ausgeschlossen (§ 7 Abs. 5a Satz 6 EStG).

Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b kombinieren

Erfüllt die Wohnung zusätzlich die Bedingungen der Sonder-AfA nach § 7b EStG, laufen beide nebeneinander: Bauantrag ab 2023, Effizienzhaus 40 mit QNG, höchstens 5.200 € je m², zehn Jahre Vermietung. Das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 zeigt das in Beispiel 7c:

Förderfähige Kosten 1 Mio. €, 250 m² Nutzfläche, Fertigstellung zum 01.01.2025. Die degressive AfA wird in den Jahren 1 bis 4 auf ihrer eigenen Basis berechnet, als gäbe es die Sonder-AfA nicht (BMF-Schreiben, Rn. 65). Ab dem fünften Jahr gilt 5 % vom Restwert nach allen Abschreibungen: 1.000.000 € minus 385.493,75 € ergibt 614.506,25 €, davon 5 % sind 30.725,31 € (Rn. 66, § 7a Abs. 9 EStG). Das BMF-Schreiben rundet die Beträge auf volle Euro.

Wie die Voraussetzungen der Sonder-AfA im Einzelnen aussehen, erklärt der Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b. Bei Baudenkmalen tritt die Denkmal-AfA an die Stelle der degressiven AfA, beide gibt es nicht für dieselben Kosten.

Was Kapitalanleger beachten sollten

• Verkauf innerhalb von zehn Jahren. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist mindern alle abgezogenen Abschreibungen die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Je mehr in den ersten Jahren abgeschrieben wurde, desto höher ist ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn.
• Planbarkeit. Die degressive AfA sinkt Jahr für Jahr. Wer seine Liquiditätsplanung auf die Steuererstattung des ersten Jahres stützt, sollte die fallenden Beträge der Folgejahre mitrechnen. Der Kapitalanlage-Rechner zeigt Cashflow nach Steuern über 30 Jahre mit linearer, degressiver und Sonder-AfA.
• Wahlrecht. Die degressive AfA ist eine Option. Wer sie nicht nutzt, schreibt linear mit 3 % ab. Ein späterer Wechsel von linear zu degressiv ist nicht vorgesehen, die Entscheidung fällt also im ersten Jahr.
• Zeitfenster. Stand 04.11.2026 endet das Zeitfenster mit dem 30.09.2029. Eine Verlängerung war bis zu diesem Datum nicht im Bundesgesetzblatt verkündet.

Was Bauträger und Vertriebe vorbereiten sollten

Für den Vertrieb an Kapitalanleger ist die degressive AfA ein Argument, das sich mit Unterlagen belegen lassen muss:

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb