Denkmal-AfA für Kapitalanleger nach § 7i EStG

Was ist die Denkmal-AfA?

Denkmal-AfA auf einen Blick

Quelle: Gesetzestexte auf gesetze-im-internet.de, Rechtsstand 04.11.2026. Die Sätze nach § 7i und § 10f sind Höchstsätze, Zuschüsse aus öffentlichen Kassen mindern die begünstigten Kosten.

Was bei der Denkmal-AfA abgeschrieben wird

Begünstigt sind Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG). Eine sinnvolle Nutzung liegt nur vor, wenn die schützenswerte Substanz auf Dauer erhalten bleibt (Satz 2). Das gilt auch für einzelne Gebäudeteile und für Gebäude, die als Teil eines geschützten Ensembles nur wegen ihres äußeren Erscheinungsbildes geschützt sind; dort sind nur Maßnahmen für dieses Erscheinungsbild begünstigt (Satz 4).

Nicht begünstigt sind der Grund und Boden und der Kaufpreisanteil für die vorhandene Altbausubstanz. Die Altbausubstanz wird linear abgeschrieben, bei Fertigstellung vor 1925 mit 2,5 %, sonst mit 2 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Soweit öffentliche Zuschüsse die Kosten decken, gibt es keine erhöhte Absetzung (§ 7i Abs. 1 Satz 7 EStG).

Werden die 9 % oder 7 % nicht voll genutzt, bleibt nach den zwölf Jahren ein Restwert. Er wird dem übrigen Gebäudewert zugeschlagen und mit dessen Satz weiter abgeschrieben (§ 7i Abs. 1 Satz 8 in Verbindung mit § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG).

Abstimmung mit der Denkmalbehörde und Bescheinigung

Die Baumaßnahmen müssen in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 6 EStG). Die Behörden verlangen, dass die Abstimmung vor Beginn der Arbeiten erfolgt und bei späteren Planungsänderungen erneut vor deren Umsetzung, so etwa das Regierungspräsidium Baden-Württemberg und das Bescheinigungsmuster des Freistaats Bayern.

Die erhöhten Absetzungen gibt es nur mit einer Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle (§ 7i Abs. 2 EStG). Sie bestätigt, dass das Gebäude ein Baudenkmal ist und die Aufwendungen erforderlich waren, nennt die anerkannten Kosten und gegebenenfalls gewährte Zuschüsse. Grundlage sind die Rechnungen und Zahlungsnachweise.

Die Bescheinigung ergeht als Grundlagenbescheid, ist aber nicht die einzige Voraussetzung. Das Finanzamt prüft weiter, ob die Kosten Herstellungskosten, Anschaffungskosten nach § 7i Abs. 1 Satz 5, Erhaltungsaufwand oder nicht abziehbar sind (Bescheinigungsmuster Bayern, Bayerisches Ministerialblatt 2025 Nr. 424).

Denkmal-AfA beim Kauf vom Bauträger

Bei Denkmalprojekten kaufen Kapitalanleger meist eine Wohnung, die der Bauträger erst nach dem Verkauf saniert. Für diesen Fall erlaubt das Gesetz die erhöhten Absetzungen auch auf Anschaffungskosten, soweit sie auf begünstigte Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Die Absetzung beginnt dann im Jahr, in dem die Baumaßnahme abgeschlossen wird, und läuft weitere elf Jahre.

Für den Vertrieb folgt daraus: Was der Bauträger vor dem Kaufvertrag saniert hat, ist für den Käufer Anschaffungskosten der Altbausubstanz und wird nur linear abgeschrieben. Je früher der Kaufvertrag im Verhältnis zum Sanierungsbeginn liegt, desto größer kann der begünstigte Anteil sein.

Im Bauträgermodell können laut Bescheinigungsmuster auch Gemeinkosten, Gewinnaufschläge des Bauträgers, die Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten anteilig begünstigt sein, aber nur der Teil, den das Finanzamt den begünstigten Baumaßnahmen zuordnet. Der Kaufvertrag sollte deshalb Grund und Boden, Altbausubstanz und Sanierungsanteil getrennt ausweisen. Den Bodenanteil prüfen Sie mit der Kaufpreisaufteilung.

Rechenbeispiel: vermietete Denkmalwohnung vom Bauträger

Nach zwölf Jahren ist der Sanierungsanteil vollständig abgeschrieben: 8 × 28.350 € plus 4 × 22.050 € ergibt 315.000 €. Von der Altbausubstanz bleiben 63.000 €, die weiter mit 2,5 % abgeschrieben werden. Zum Vergleich: Würden die 405.000 € Gebäudeanteil linear mit 2,5 % abgeschrieben, wären es in zwölf Jahren 121.500 €.

Abgrenzung zu § 7b, degressiver AfA und Selbstnutzung

• Sonder-AfA nach § 7b. Für dieselbe Baumaßnahme gibt es entweder die erhöhten Absetzungen nach § 7i oder die Sonder-AfA nach § 7b, nicht beides (§ 7a Abs. 5 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 67). Entsteht bei der Sanierung eine neue Wohnung, kann der Vergleich beider Wege lohnen. Die Bedingungen der Sonder-AfA stehen im Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b.
• Degressive AfA. § 7i gilt abweichend von § 7 Abs. 4 bis 5a EStG. Für die begünstigten Sanierungskosten tritt die Denkmal-AfA also an die Stelle der linearen oder degressiven AfA. Die degressive AfA ist ohnehin auf neue Wohngebäude beschränkt, siehe Ratgeber degressive AfA beim Neubau.
• Selbstnutzung nach § 10f. Wer das Denkmal selbst bewohnt, zieht die begünstigten Kosten zehn Jahre lang mit je bis zu 9 % wie Sonderausgaben ab, insgesamt also bis zu 90 %. Das gilt nur für ein Gebäude, bei Ehegatten für zwei (§ 10f Abs. 1 und 3 EStG). Für Kapitalanleger, die vermieten, ist § 7i maßgeblich.
• Erhaltungsaufwand. Laufende Reparaturen am Denkmal, die keine Herstellungskosten sind, dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, wenn sie ebenfalls mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind (§ 11b EStG).

Was Bauträger und Vertriebe vorbereiten sollten

Die Denkmal-AfA ist im Vertrieb ein starkes Argument, aber eines mit langen Fristen und Unterlagen, die erst nach der Sanierung vollständig sind:

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb