Die MaBV: Zahlungsplan, erste Rate und Pflichten

Was ist die MaBV?

Die MaBV ist eine Verordnung auf Grundlage von § 34c der Gewerbeordnung. Ihr voller Name lautet heute „Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter“. Sie schützt Auftraggeber dieser Gewerbe, vor allem davor, Geld zu verlieren, bevor sie eine gesicherte Gegenleistung haben.

Für den Kauf einer Neubauwohnung ist § 3 MaBV die wichtigste Vorschrift. Er bestimmt, unter welchen Voraussetzungen ein Bauträger Zahlungen des Käufers annehmen darf und wie hoch die einzelnen Raten höchstens sein dürfen. Das Zivilrecht knüpft daran an: Nach § 650v BGB kann der Bauträger Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie nach dieser Verordnung vereinbart sind.

Die MaBV gilt unabhängig davon, ob der Käufer eine Wohnung selbst nutzen oder vermieten will. Für den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien im Neubau ist sie deshalb genauso maßgeblich wie für Eigennutzer.

Für wen die MaBV gilt

Die Verordnung gilt für Gewerbetreibende mit Tätigkeiten nach § 34c Abs. 1 GewO, unabhängig davon, ob sie eine Erlaubnis brauchen (§ 1 Abs. 1 MaBV). Welche Pflichten greifen, hängt vom Gewerbe ab:

Eine Ausnahme gilt nach § 7 Abs. 2 MaBV, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein eingetragener Kaufmann ist und in gesonderter Urkunde auf die Schutzvorschriften verzichtet. Beim Verkauf an private Kapitalanleger spielt diese Ausnahme keine Rolle.

Wann der Bauträger die erste Rate annehmen darf

Bevor der Bauträger Geld des Käufers entgegennimmt, müssen nach § 3 Abs. 1 MaBV alle diese Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Erklärungen zur Lastenfreistellung muss der Käufer ausgehändigt bekommen, und der Vertrag muss auf sie Bezug nehmen oder auf die Pflicht zur Aushändigung hinweisen. Wie das in der Praxis abläuft, erklärt der Ratgeber Lastenfreistellung beim Kauf vom Bauträger.

Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare fasst es für Käufer knapp zusammen: Zahlungen, auch Anzahlungen, sind erst zulässig, wenn diese Grundvoraussetzungen vorliegen. Für den Vertrieb heißt das: Eine Anzahlung vor der Beurkundung ist kein Teil des MaBV-Zahlungsplans.

Der MaBV-Zahlungsplan nach § 3 Abs. 2

Sind die Voraussetzungen erfüllt, darf der Bauträger das Geld in bis zu sieben Teilbeträgen nach Bauablauf annehmen. Die Teilbeträge setzt er aus diesen Prozentsätzen zusammen. Die erste Position bezieht sich auf die gesamte Vertragssumme, alle weiteren auf die restliche Vertragssumme. Die Euro-Werte zeigen ein Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis bei Übertragung von Grundstückseigentum.

Drei Regeln aus dem Verordnungstext gehören dazu. Fallen einzelne Leistungen weg, wird ihr Prozentsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt. Beim Erbbaurecht beträgt die erste Position 20 statt 30 Prozent. Bei einem Altbau darf der Bauträger den Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen annehmen, sobald die Voraussetzungen aus Abs. 1 vorliegen.

Die Prozentsätze sind Höchstwerte. Der Bauträger darf Positionen zu einer Rate zusammenfassen, aber nicht mehr als sieben Raten verlangen und keine Rate vor dem zugehörigen Bautenstand fällig stellen.

Rechenbeispiel: sieben Raten für eine Wohnung mit 400.000 €

Wie die 13 Positionen zu sieben Raten werden, legt der Vertrag fest. Eine mögliche Zusammenfassung, mit fiktivem Kaufpreis und ohne Sonderwünsche:

Hinzu kommt bei Verbrauchern eine Sicherheit für die rechtzeitige und mängelfreie Herstellung: Bei der ersten Abschlagszahlung stehen dem Käufer 5 Prozent der Gesamtvergütung zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Verlangt der Bauträger, dass diese Sicherheit durch Einbehalt geleistet wird, behält der Käufer im Beispiel 20.000 € von der ersten Rate ein und zahlt 100.000 €, also 25 Prozent. Alternativ stellt der Bauträger eine Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstituts (§ 650m Abs. 3 BGB). Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare beschreibt genau diese Wahl zwischen Bürgschaft und reduzierter erster Rate.

Für die Finanzierung des Käufers ist die Spalte „Bezahlt insgesamt“ entscheidend: Bis zur Bezugsfertigkeit fließen im Beispiel rund 94 Prozent des Kaufpreises, der Rest erst mit Fassade und Fertigstellung. Die Bank zahlt das Darlehen in denselben Schritten aus, und für noch nicht abgerufene Beträge fallen bei vielen Banken nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen an. Mehr dazu im Ratgeber Finanzierungsbestätigung.

Alternative zum Ratenplan: die Bürgschaft nach § 7 MaBV

Ein Bauträger muss den Weg über § 3 nicht gehen. Nach § 7 MaBV ist er von den Pflichten aus § 3 Abs. 1 und 2 befreit, wenn er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr seiner Zahlungen leistet. Als Bürge kommen nach § 2 Abs. 2 MaBV nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, im Inland zugelassene Kreditinstitute und Versicherungen in Betracht, und die Bürgschaft muss den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage enthalten.

Die Sicherheit ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 erfüllt sind und das Objekt vollständig fertiggestellt ist. Das Bauträgermerkblatt weist darauf hin, dass eine Bürgschaft alle geleisteten Zahlungen abdecken muss. Eine Bürgschaft, die nur die letzten Raten sichert oder mit dem Baufortschritt kleiner wird, reicht nicht.

Eine Bürgschaft kommt etwa in Betracht, wenn die Voraussetzungen aus § 3 Abs. 1 noch nicht vorliegen, zum Beispiel weil die Aufteilung in Wohnungseigentum noch nicht im Grundbuch vollzogen ist. Für Käufer und Vertrieb ist wichtig: Der Vertrag muss klar sagen, welcher Weg gilt, und die Bürgschaftsurkunde muss dem Käufer vor der Zahlung vorliegen.

Was bei Verstößen gegen die MaBV gilt

Die Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV dürfen vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (§ 12 MaBV). Eine Abschlagsvereinbarung, die zum Nachteil des Käufers von § 3 MaBV abweicht, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichtig (§ 134 BGB). An ihre Stelle tritt nicht etwa ein angepasster Ratenplan, sondern § 641 BGB: Die Vergütung wird dann erst mit der Abnahme fällig. Das OLG Celle hat daraus abgeleitet, dass der Käufer in einem solchen Fall überhaupt keine Abschlagszahlungen leisten muss, auch nicht nach § 632a BGB.

Hinzu kommt das Gewerberecht. Wer Geld entgegen § 3 MaBV annimmt, handelt ordnungswidrig (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV). Das Bauträgermerkblatt ergänzt, dass zu früh erhaltene Zahlungen zurückzuerstatten sind, und rät Käufern, dem Notar bereits geleistete Anzahlungen mitzuteilen.

Für Bauträger ist ein fehlerhafter Ratenplan deshalb kein Formfehler, sondern ein Liquiditätsrisiko: Im ungünstigsten Fall fließt bis zur Abnahme kein Geld.

Weiterbildungspflicht und Prüfungspflicht nach MaBV

Wer nach „MaBV“ sucht, sucht oft die Weiterbildung. Hier hat sich 2026 etwas geändert.

Weiterbildung: seit Juli 2026 nur noch für Wohnimmobilienverwalter

Die Pflicht nach § 34c Abs. 2a GewO, sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterzubilden, galt bis Juli 2026 für Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter. Mit dem Gesetz zum Bürokratierückbau in der Gewerbeordnung (BGBl. 2026 I Nr. 215) ist sie für Makler und ihre mitwirkenden Beschäftigten zum 24.07.2026 entfallen. Für Wohnimmobilienverwalter und ihre unmittelbar mitwirkenden Beschäftigten gilt sie weiter. Bauträger und Baubetreuer waren von dieser Pflicht nie erfasst.

Wer weiterhin verpflichtet ist, richtet die Inhalte an Anlage 1 der MaBV aus und muss Nachweise mit Name, Datum, Umfang, Inhalt und Anbieter drei Jahre aufbewahren (§ 15b Abs. 2 MaBV). Ein Abschluss als Immobilienkaufmann oder Geprüfter Immobilienfachwirt gilt als Weiterbildung, die Pflicht beginnt dann drei Jahre nach dem Abschluss.

Jährliche Prüfung für Bauträger und Baubetreuer

Bauträger und Baubetreuer müssen die Einhaltung der §§ 2 bis 14 MaBV für jedes Kalenderjahr auf eigene Kosten prüfen lassen und den Prüfungsbericht bis zum 31. Dezember des Folgejahres bei der zuständigen Behörde einreichen (§ 16 Abs. 1 MaBV). Wer im Jahr keine erlaubnispflichtige Tätigkeit ausgeübt hat, gibt stattdessen eine Negativerklärung ab. Geeignete Prüfer sind nach § 16 Abs. 3 MaBV Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, entsprechende Gesellschaften und bestimmte Prüfungsverbände. Fehlt der Bericht oder kommt er zu spät, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 18 Abs. 1 Nr. 10 MaBV).

Was der MaBV-Ratenplan für den Vertrieb bedeutet

Im Neubau-Vertrieb an Kapitalanleger berührt die MaBV fast jedes Gespräch zwischen Reservierung und Notartermin.

• Keine Zahlung vor den Voraussetzungen. Eine Reservierung sichert eine Einheit, ist aber kein Weg, um vor der Beurkundung Teile des Kaufpreises zu erhalten. Was in einer Reservierungsvereinbarung zulässig ist, steht im Ratgeber Reservierungsvereinbarung bei Immobilien.
• Finanzierung nach Ratenplan. Die Bank des Käufers zahlt nach Baufortschritt aus. Eine Finanzierungsbestätigung sollte deshalb zur Bauzeit und zum Zahlungsplan passen, nicht nur zum Kaufpreis.
• Mieteinnahmen erst nach Fertigstellung. Ein Kapitalanleger zahlt Raten und Zinsen, bevor die Wohnung vermietet ist. Für die Beratung gehören Bauzeit, Ratenverlauf und voraussichtlicher Mietbeginn deshalb in dieselbe Rechnung. Wie die Abschreibung im Neubau wirkt, zeigen die Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b und Degressive AfA beim Neubau.
• Ratenplan im Entwurf prüfen. Der Zahlungsplan steht im Bauträgervertrag. Ob er zu § 3 MaBV passt, lässt sich vor dem Notartermin anhand der Tabelle oben prüfen. Wann der Entwurf beim Käufer sein muss, erklärt der Ratgeber Kaufvertragsentwurf, die übrigen Vertragsinhalte der Ratgeber Bauträgervertrag.

Raten, Finanzierung und Notartermin im selben Vorgang