Reservierungsvereinbarung bei Immobilien

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Mit einer Reservierungsvereinbarung sagt der Verkäufer, der Bauträger oder ein beauftragter Makler zu, eine bestimmte Immobilie für eine festgelegte Zeit keinem anderen Interessenten anzubieten. Der Kaufinteressent gewinnt Zeit, um die Finanzierung zu klären und den Vertragsentwurf zu prüfen. Der Verkäufer gewinnt einen Interessenten, der den Kauf ernsthaft vorbereitet.

Eine Pflicht zum Kauf entsteht durch die Reservierung nicht. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Eine privatschriftliche Reservierung kann diese Pflicht nicht begründen.

Im Neubau-Vertrieb ist die Reservierung ein Standardschritt zwischen Beratung und Notartermin. Sie markiert die Einheit in der Verkaufsliste als vergeben, damit kein anderer Vertriebspartner sie parallel verkauft, und startet die Finanzierung.

Wer reserviert, ist je nach Vertriebsmodell unterschiedlich. Verkauft der Bauträger selbst, schließt er die Reservierung direkt mit dem Käufer. Arbeitet er mit Vertrieben oder Maklern, reservieren diese oft im Namen oder mit Freigabe des Bauträgers. Für die rechtliche Bewertung macht das einen Unterschied, wie der Abschnitt zum BGH-Urteil zeigt. Legen Sie deshalb intern fest, wer reservieren darf und wer die Reservierung freigibt.

Muss eine Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden?

Grundsätzlich nicht. Eine Reservierungsvereinbarung, die nur den Verkäufer bindet und den Interessenten nicht unter Druck setzt, ist ohne notarielle Form wirksam.

Anders ist es, wenn die Vereinbarung den Interessenten mittelbar zum Kauf zwingt. Das ist vor allem bei einer hohen Reservierungsgebühr der Fall, die bei Nichtkauf verfällt. Dann muss die Vereinbarung nach Auffassung der Gerichte notariell beurkundet werden, weil sie wirtschaftlich wie eine Erwerbspflicht wirkt. Ohne Beurkundung ist sie formnichtig.

Ein Beispiel: Das Landgericht Köln hat 2021 eine nicht beurkundete Reservierungsvereinbarung über 10.000 Euro bei einem Kaufpreis von 1,2 Millionen Euro für formnichtig gehalten, weil sie mit dem Kaufvertrag stehen und fallen sollte und damit mittelbaren Kaufzwang ausübte (LG Köln, Urteil vom 26.08.2021, Az. 2 O 292/19, berichtet von Haufe). Nach dem Bericht liegt die Grenze in der überwiegenden Rechtsprechung der Obergerichte bei etwa 10 % der üblichen Maklerprovision.

Für die Praxis heißt das: Je höher eine verfallende Gebühr ist, desto größer das Risiko, dass die Vereinbarung ohne Notar unwirksam ist und die Gebühr zurückgezahlt werden muss.

Reservierungsgebühr: was der BGH 2023 entschieden hat

Der Bundesgerichtshof hat am 20. April 2023 entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Pflicht eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist (BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22).

Was das Urteil nicht entscheidet: Es betrifft eine Reservierungsgebühr in vorformulierten Bedingungen eines Maklers. Ob und wie es auf Reservierungen gilt, die ein Bauträger als Verkäufer direkt mit dem Käufer vereinbart, oder auf individuell ausgehandelte Vereinbarungen, hat der BGH in diesem Verfahren nicht entschieden.

Konsequenz für Vertriebe: Wer mit vorformulierten Reservierungsvereinbarungen arbeitet, sollte auf eine verfallende Gebühr verzichten oder die Regelung anwaltlich prüfen lassen. Eine Reservierung ohne Gebühr, mit kurzer Frist und klarer Verknüpfung zur Finanzierung, ist rechtlich die einfachere Lösung.

Was in eine Reservierungsvereinbarung gehört

Eine Reservierungsvereinbarung sollte kurz sein und keine Fragen offenlassen. Diese Punkte gehören hinein:

Muster-Gliederung einer Reservierungsvereinbarung

Die folgende Gliederung zeigt den Aufbau. Sie ist kein juristisches Muster und ersetzt keine anwaltliche Prüfung Ihres Vertragstextes.

Digitale Unterschrift: was geht und wo die Grenze liegt

Eine Reservierungsvereinbarung ohne Formerfordernis kann der Interessent digital unterschreiben. Das spart im Neubau-Vertrieb Tage, weil keine Unterlagen per Post hin und her gehen und die Einheit sofort als reserviert markiert werden kann.

Die Grenze ziehen die Formvorschriften:

• Wo das Gesetz die Schriftform verlangt, kann sie durch die elektronische Form ersetzt werden. Dafür muss das Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein; bei Verträgen signieren beide Parteien ein gleichlautendes Dokument (§ 126a BGB). Eine einfache elektronische Signatur reicht dafür nicht.
• Wo das Gesetz die notarielle Beurkundung verlangt, hilft keine elektronische Signatur. Das betrifft den Kaufvertrag über die Immobilie (§ 311b Abs. 1 BGB) und eine Reservierungsvereinbarung, die wegen einer hohen Gebühr mittelbaren Kaufzwang ausübt.

In Finance Estate unterschreiben Kunden digital über die integrierte Insign-Signatur. Mehr unter E-Signatur .

Reservierung im Bauträgervertrieb: so nutzen Sie die Frist

Die Reservierung ist im Neubau-Vertrieb nur so gut wie das, was in der Frist passiert. Diese Abläufe haben sich bewährt:

• Status sofort für alle sichtbar. Sobald unterschrieben ist, steht die Einheit für alle Vertriebspartner auf „reserviert“. Doppelverkäufe entstehen fast immer durch verzögerte Statusmeldungen.
• Finanzierung am selben Tag starten. Selbstauskunft und Kreditvoranfrage gehören direkt hinter die Reservierung. So zeigt sich früh, ob der Kauf finanzierbar ist. Mehr dazu im Ratgeber „Kreditvoranfrage“ .
• Frist an den Notartermin koppeln. Bei Verbraucherverträgen soll der Käufer den Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Planen Sie die Reservierungsfrist so, dass Finanzierung und diese Vorlaufzeit hineinpassen.
• Erinnerung vor Ablauf. Eine Erinnerung vor Fristende an Berater und Bauträger verhindert, dass Reservierungen stillschweigend verfallen oder unbemerkt weiterlaufen.
• Sauber freigeben. Scheitert die Finanzierung oder sagt der Interessent ab, wird die Einheit sofort wieder freigegeben und der Grund dokumentiert.