Der Kaufvertragsentwurf

Was ist ein Kaufvertragsentwurf?

Ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das gilt für eine Eigentumswohnung ebenso wie für ein Haus. Bevor der Notar den Vertrag im Termin verliest, verschickt er den vorgesehenen Text: den Kaufvertragsentwurf.

Beim Neubau heißt der Vertrag Bauträgervertrag. Er verbindet die Errichtung des Gebäudes mit der Pflicht, das Eigentum am Grundstück zu übertragen (§ 650u BGB), und ist deshalb ebenfalls beurkundungspflichtig. Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für die Übertragung des Grundstücks Kaufrecht.

Der Entwurf ist noch nicht bindend. Änderungen sind bis zur Beurkundung möglich, und beurkundet wird erst, wenn alle Beteiligten mit dem Text einverstanden sind.

Wer erstellt den Kaufvertragsentwurf?

Den Entwurf schreibt der Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und berät Käufer und Verkäufer gleichermaßen, wie die bayerischen Notare in ihrer Broschüre zum Immobilienkauf betonen. Sobald sich die Parteien über die wesentlichen Punkte einig sind, wenden sie sich an einen Notar ihrer Wahl.

Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke regelt das Gesetz zusätzlich, wer den Text an den Käufer gibt: der beurkundende Notar oder ein Notar, mit dem er sich zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Ein Entwurf, den Makler, Vertrieb oder Bauträger weiterleiten, erfüllt diese Vorgabe nach dem Wortlaut nicht. Hintergrund: Nach der alten Rechtslage reichte es, wenn ein Vermittler ein Vertragsformular übergab. Das wurde 2013 geändert, weil über Vermittler verkaufte Steuerspar-Immobilien Käufer zu übereilten Entscheidungen gedrängt hatten.

Beim Bauträgervertrag gehören die Baubeschreibung und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung zum Entwurf. Das Merkblatt der bayerischen Notare zum Bauträgerkauf stellt klar, dass auch diese Unterlagen dem Erwerber vorab zur Verfügung stehen müssen.

Die Zwei-Wochen-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG

Der entscheidende Satz im Beurkundungsgesetz lautet: Bei Verbraucherverträgen, die nach § 311b BGB beurkundet werden müssen, soll dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts vom beurkundenden Notar zur Verfügung gestellt werden. „Dies soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen. Wird diese Frist unterschritten, sollen die Gründe hierfür in der Niederschrift angegeben werden.“

Für wen die Frist gilt

Die Regel gilt für Verbraucherverträge, also Verträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (§ 310 Abs. 3 BGB). Der Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger durch eine Privatperson ist der typische Fall. Beim Verkauf von privat an privat greift diese Vorgabe dem Wortlaut nach nicht.

Kapitalanleger sind in der Regel Verbraucher

Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, handelt nach dem Bundesgerichtshof in der Regel als Verbraucher, auch wenn er den Kauf mit einem Kredit finanziert oder mehrere Wohnungen besitzt (BGH, Urteil vom 28.05.2020, III ZR 58/19). Die Verwaltung eigenen Vermögens gehört zum privaten Bereich. Gewerblich wird es erst, wenn Umfang und Organisation einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordern. Bleiben Zweifel, behandelt der Notar den Käufer als Verbraucher. Für den Vertrieb von Kapitalanlage-Immobilien heißt das: Die Zwei-Wochen-Frist ist der Normalfall und gehört in jede Terminplanung.

Kann man auf die Frist verzichten?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Regelfrist nicht zur Disposition der Beteiligten steht; ein Verzicht des Käufers ist unbeachtlich (BGH, Urteil vom 25.06.2015, III ZR 292/14, und vom 23.08.2018, III ZR 506/16). Kürzer darf es nur werden, wenn ein sachlicher Grund besteht und der Schutz vor Übereilung auf andere Weise gewährleistet ist. Andernfalls muss der Notar die Beurkundung ablehnen, auch wenn alle Beteiligten sie wünschen. Wann eine Ausnahme greift, beurteilt der Notar im Einzelfall.

Was im Kaufvertragsentwurf steht

Die bayerischen Notare nennen in ihrer Broschüre zum Immobilienkauf diese Kernpunkte:

• Kaufpreis und Fälligkeit. Fällig wird der Kaufpreis erst, wenn keine rechtlichen Hindernisse mehr bestehen. Der Notar teilt die Fälligkeit mit, und vorher sollte nicht gezahlt werden.
• Auflassungsvormerkung. Der Notar beantragt nach der Beurkundung eine Vormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf das Eigentum sichert (§ 883 BGB).
• Lastenfreistellung. Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, etwa alte Grundschulden des Verkäufers, werden gelöscht.
• Besitz und Eigentum. Der Besitz geht meist mit der Zahlung über, das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch.
• Mängel und Erschließung. Bei gebrauchten Immobilien werden Sachmängel in der Regel ausgeschlossen; bekannte Mängel sollten ausdrücklich im Vertrag stehen. Geregelt wird auch, wer Erschließungskosten trägt.
• Finanzierung. Damit die Bank ihre Grundschuld schon vor dem Eigentumswechsel eintragen lassen kann, enthält der Vertrag in der Regel eine Belastungsvollmacht, die nur zur Finanzierung des Kaufpreises genutzt werden darf.

Besonderheiten beim Bauträgervertrag

Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger kommen Regeln hinzu, die den Käufer während der Bauzeit schützen. Gerade bei Kapitalanlage-Wohnungen lohnt es, diese Punkte im Entwurf gezielt zu suchen.

Baubeschreibung und Sonderwünsche

Der Bauträger muss den Käufer vor Vertragsschluss mit einer Baubeschreibung informieren, deren Mindestinhalt gesetzlich vorgegeben ist, von Plänen mit Flächenangaben über Energie- und Schallschutzstandard bis zu Sanitär und Elektro (§ 650j BGB, Art. 249 EGBGB). Die Baubeschreibung wird mitbeurkundet. Auch Sonderwünsche, die schon feststehen, gehören in die Urkunde. Das Bauträgermerkblatt warnt, dass andernfalls möglicherweise der gesamte Vertrag unwirksam ist.

Fertigstellungstermin

Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten oder, wenn das noch nicht möglich ist, zur Dauer der Bauausführung (§ 650k Abs. 3 BGB).

Zahlungsplan nach MaBV

Der Käufer zahlt nicht den ganzen Preis auf einmal, sondern in höchstens sieben Raten nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die Höchstsätze, umgerechnet auf den Gesamtpreis bei Grundstückseigentum:

Die Raten müssen im Vertrag festgelegt sein. Fallen einzelne Leistungen weg, wird ihr Anteil auf die übrigen Raten verteilt.

Wann die erste Rate fällig werden darf

Bevor der Bauträger Geld annehmen darf, müssen nach § 3 Abs. 1 MaBV unter anderem diese Voraussetzungen erfüllt sein: Der Vertrag ist wirksam und der Bauträger hat kein vertragliches Rücktrittsrecht mehr; die Vormerkung ist im Grundbuch eingetragen; die Freistellung von vorrangigen Grundpfandrechten ist gesichert; die Baugenehmigung liegt vor. Statt dieser Voraussetzungen kann der Bauträger eine Bürgschaft stellen, die alle Zahlungen des Käufers absichert (§ 7 MaBV). Zusätzlich steht dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung zu (§ 650m Abs. 2 BGB).

Abnahme und Mängelrechte

Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren ab der Abnahme (§ 634a BGB). Bekannte Mängel sollten bei der Abnahme vorbehalten werden, sonst können Rechte verloren gehen.

Warum die Bank den Kaufvertragsentwurf braucht

Für die Bank ist der Kaufvertragsentwurf eine Objektunterlage. Interhyp führt ihn unter den grundlegenden Objektunterlagen, Dr. Klein erklärt, die Bank brauche diese Unterlagen, um den Wert der Immobilie einschätzen zu können. Beim Neubau kommen Baubeschreibung und Zahlungsplan hinzu, bei einer vermieteten Wohnung Mietvertrag oder Mietaufstellung.

Daraus ergibt sich die Reihenfolge: Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung geklärt sein. Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare empfiehlt das ausdrücklich und rät, Fälligkeit des Kaufpreises und Auszahlung des Darlehens aufeinander abzustimmen. Die Grundschuld für die Bank wird dann oft direkt im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet. Wie die Bank vorab prüft, erklären die Ratgeber „Kreditvoranfrage“ und „Finanzierungsbestätigung“ .

Ablauf von der Reservierung bis zur Beurkundung

In Finance Estate ist der Kaufvertragsentwurf (KVE) ein eigener Schritt im Vorgang, zwischen Finanzierung und Kreditvertrag: Leadeingang, Immobilienberechnung, Selbstauskunft, Finanzierung, Kaufvertragsentwurf, Kreditvertrag, Notartermin. Den Entwurf selbst erstellt und verschickt weiterhin der Notar. Vertrieb, Kunde und Finanzierer arbeiten in derselben Plattform und sehen denselben Stand.

Was kostet der Kaufvertragsentwurf?

Wenn beurkundet wird

Kommt es zur Beurkundung, ist der Entwurf in der Notargebühr für den Vertrag enthalten. Für die Beurkundung eines Vertrags fällt eine 2,0-Gebühr an (Nr. 21100 Kostenverzeichnis GNotKG), berechnet nach dem Kaufpreis als Geschäftswert (§ 47 GNotKG). Eine Entwurfsgebühr kommt dann nicht hinzu.

Wenn der Kauf platzt

Wird der Auftrag zurückgenommen, bevor der Notar den Entwurf verschickt hat, ermäßigt sich die Gebühr auf 20 Euro (Nr. 21300 KV GNotKG). Ist der Entwurf schon verschickt, beträgt die Gebühr 0,5 bis 2,0 (Nr. 21302 KV GNotKG). Für einen vollständig erstellten Entwurf ist die Höchstgebühr von 2,0 zu erheben (§ 92 Abs. 2 GNotKG), also so viel wie für die Beurkundung selbst. Aus welchem Grund der Kauf scheitert, spielt für die Gebühr keine Rolle. Kommt es auf derselben Grundlage später doch zur Beurkundung, wird die Gebühr angerechnet.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € beträgt eine 2,0-Gebühr nach Tabelle B 1.270 €, bei 400.000 € sind es 1.570 €, jeweils ohne Auslagen und Umsatzsteuer (§ 34 GNotKG mit Anlage 2). Wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten insgesamt ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner .

Wer die Rechnung bekommt

Gegenüber dem Notar schuldet die Kosten, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG). Das ist nicht automatisch der Käufer. Eine Regel im Kaufvertrag, wer die Kosten trägt, gilt erst nach der Beurkundung und nur zwischen den Parteien. Klären Sie deshalb vor der Beauftragung, wer den Notar beauftragt und wer die Kosten trägt, falls der Kauf nicht zustande kommt.

Checkliste: Kaufvertragsentwurf prüfen

Diese Punkte stützen sich auf das Gesetz und die Merkblätter der bayerischen Notare. Bei Fragen zum Inhalt ist der Notar die richtige Adresse, denn er berät beide Seiten.