Lastenfreistellung beim Kauf vom Bauträger

Was ist eine Lastenfreistellung?

Wer eine Immobilie kauft, wird mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Die Rechte Dritter, die im Grundbuch stehen, verschwinden dadurch aber nicht von selbst. Der Verkäufer muss die Sache frei von Rechtsmängeln verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB), also frei von Rechten Dritter, die der Käufer nicht im Vertrag übernommen hat (§ 435 BGB).

Die Lastenfreistellung ist der Weg dorthin: Der Notar prüft das Grundbuch, holt die nötigen Erklärungen der Berechtigten ein und sorgt nach der Zahlung dafür, dass die Belastungen gelöscht werden. Die Notarkammern zählen sie zu den wesentlichen Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf.

Beim Kauf vom Bauträger hat die Lastenfreistellung eine zweite Funktion. Sie ist eine der Voraussetzungen, ohne die der Bauträger nach § 3 Abs. 1 MaBV keine Zahlung annehmen darf. Für Bauträger und Vertrieb entscheidet sie damit mit darüber, wann die erste Rate fließt.

Welche Belastungen von der Lastenfreistellung betroffen sind

Im Grundbuch stehen Belastungen in zwei Abteilungen. Welche bleiben und welche gelöscht werden, regelt der Kaufvertrag.

Eine Grundschuld darf nur mit Zustimmung des Eigentümers gelöscht werden (§ 27 GBO). Diese Zustimmung steht in der Regel bereits im Kaufvertrag. Die eigentliche Löschungsbewilligung kommt vom Gläubiger, also von der Bank.

Ablauf beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Zum Vergleich zuerst der klassische Fall: Eine gebrauchte Wohnung ist mit einer Grundschuld für den Kredit des Verkäufers belastet.

1. Grundbuch und Ablösebetrag. Der Notar sieht das Grundbuch ein und fragt bei der Bank des Verkäufers den Betrag an, gegen den sie die Löschung bewilligt.
2. Löschungsbewilligung unter Treuhandauflage. Die Bank schickt die Löschungsbewilligung an den Notar mit der Auflage, sie erst zu verwenden, wenn der Ablösebetrag bei ihr eingegangen ist.
3. Fälligkeitsmitteilung. Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist und welche Teile an wen gehen.
4. Direktzahlung. Der Käufer überweist den Ablösebetrag direkt an die Bank des Verkäufers und den Rest an den Verkäufer. Er zahlt insgesamt nicht mehr als den Kaufpreis.
5. Löschung. Der Notar beantragt die Löschung beim Grundbuchamt, meist zusammen mit der Eigentumsumschreibung.

Ein Notaranderkonto ist dafür nicht nötig. Der Notar darf Geld nur verwahren, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse der Beteiligten besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG). Beim Kauf vom Bauträger zahlt der Käufer die Raten in der Regel direkt, meist auf ein Konto der Bank, die das Projekt finanziert.

Beim Bauträger: Globalgrundschuld und Freistellungserklärung

Ein Bauträger finanziert ein Projekt meist über eine Bank, die sich eine Grundschuld am gesamten Grundstück eintragen lässt, die Globalgrundschuld. Nach der Aufteilung in Wohnungseigentum lastet sie auf jeder einzelnen Einheit. Der Käufer einer Wohnung soll aber nur für seine Einheit zahlen und sie frei von dieser Grundschuld bekommen.

Dafür gibt die Bank des Bauträgers eine Freistellungserklärung ab, oft auch Freigabeversprechen genannt. § 3 Abs. 1 Satz 2 MaBV legt fest, wann die Freistellung gesichert ist: wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar

• bei Fertigstellung unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme,
• wird das Bauvorhaben nicht vollendet, unverzüglich nach Zahlung des Teils der Vertragssumme, der dem erreichten Bautenstand entspricht.

Die zweite Variante ist der eigentliche Schutz: Auch wenn der Bau stecken bleibt, bekommt der Käufer seine Einheit frei von der Globalgrundschuld, sobald er für den tatsächlichen Bautenstand bezahlt hat. Die Vormerkung allein schützt davor nicht, weil sie nur gegen spätere Eintragungen wirkt und die Globalgrundschuld im Rang vorgeht.

Was die Freistellungserklärung enthalten muss

Diese Punkte ergeben sich aus § 3 Abs. 1 MaBV und dem Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare:

Liegt die Erklärung bei der Beurkundung noch nicht vor, darf der Bauträger trotzdem beurkunden. Fällig wird die erste Rate aber erst, wenn sie da ist und dem Käufer übergeben wurde.

Zahlung auf das richtige Konto und Insolvenz des Bauträgers

Die Bank des Bauträgers gibt die Einheit nur frei, wenn das Geld bei ihr ankommt. Das Bauträgermerkblatt der bayerischen Notare hält fest, dass sie meist verlangt, dass der Käufer direkt auf ihr Konto zahlt. Eine Zahlung auf ein anderes Konto des Bauträgers kann den Anspruch auf Freigabe gefährden. Für Käufer gilt deshalb: nur auf das Konto zahlen, das in der Freistellungserklärung oder der Zahlungsaufforderung des Notars genannt ist.

Wird der Bauträger zahlungsunfähig, hilft die Freistellungserklärung, ersetzt aber keine Fertigstellung. Die Notare weisen darauf hin, dass der Restkaufpreis oft nicht reicht, um das Haus mit einem anderen Unternehmen fertigzustellen, und dass Käufern trotz Freigabe erhebliche Schäden entstehen können. Nutzt die Bank ihren Vorbehalt und zahlt statt der Freigabe zurück, kann der Käufer zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung an seine eigene Bank schulden. Vollständigen Schutz für alle Zahlungen bietet nur eine Bürgschaft nach § 7 MaBV.

Vormerkung, Freistellung, Bürgschaft: was wovor schützt

Welche Sicherheit im Vertrag vorgesehen ist, steht im Bauträgervertrag. Wie die Raten zusammenhängen, zeigt der Ratgeber MaBV und Zahlungsplan.

Was die Lastenfreistellung kostet und wie lange sie dauert

Notar- und Grundbuchkosten

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):

Die Vollzugsgebühr deckt die Abwicklung des gesamten Vertrags ab und fällt nicht nur wegen der Lastenfreistellung an. Wer die Kosten der Löschung trägt, regelt der Vertrag. Wie hoch Notar- und Grundbuchkosten insgesamt ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Dauer

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Notar Dr. Kotz beschreibt für den Bestandskauf einige Wochen, bis die Unterlagen der Bank vorliegen, und häufig zwei bis drei Monate bis zur Löschung im Grundbuch. Beim Bauträger hängt der Zeitpunkt davon ab, wann die Bank des Bauträgers die Freistellungserklärung ausstellt. Die Löschung der Globalgrundschuld für die einzelne Einheit folgt erst, wenn die Vertragssumme bezahlt ist, also nach Fertigstellung.

Was Bauträger und Vertrieb bei der Lastenfreistellung beachten

• Freistellungserklärung früh anfordern. Ohne sie wird keine Rate fällig. Bauträger sollten mit ihrer Bank klären, dass die Erklärung je Einheit vorliegt, bevor die ersten Notartermine stattfinden.
• Kontoangabe einheitlich halten. Steht in Freistellungserklärung, Vertrag und Zahlungsaufforderung dasselbe Konto, sinkt das Risiko von Fehlzahlungen. Vertriebe sollten Käufer auf dieses Konto hinweisen und keine abweichenden Zahlungswege nennen.
• Finanzierende Bank des Käufers einbeziehen. Die Bank des Käufers sichert ihr Darlehen über eine eigene Grundschuld an der Einheit. Welchen Rang diese bekommt, hängt auch an der Freigabe der Globalgrundschuld. Klären Sie deshalb früh, welche Unterlagen zur Lastenfreistellung die Bank des Käufers sehen will. Mehr zur Finanzierung vor dem Notartermin im Ratgeber Finanzierungsbestätigung.
• Im Entwurf prüfen. Ob der Vertrag auf die Freistellungserklärung Bezug nimmt, steht im Kaufvertragsentwurf. Wann der Käufer ihn erhalten muss, erklärt der Ratgeber Kaufvertragsentwurf, welche weiteren Punkte in den Vertrag gehören, der Ratgeber Bauträgervertrag.

Freistellung, Finanzierung und Notartermin im selben Vorgang