Notarkosten absetzen bei vermieteten Immobilien

Kann man Notarkosten absetzen?

Welche Notarkosten wohin gehören

Die Zuordnung folgt dem Zweck der Kosten: Was dem Erwerb dient, gehört zu den Anschaffungskosten (§ 255 Abs. 1 HGB). Was der Finanzierung dient, steht im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und ist Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 EStG). Notargebühren zur Bestellung einer Grundschuld und ihre Eintragung ins Grundbuch sind nach Haufe (Anlage V, Finanzierungskosten) grundsätzlich Werbungskosten.

Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung: über die AfA

Ohne Notar gibt es keinen Immobilienkauf: Der Vertrag muss notariell beurkundet werden, und Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Diese Kosten entstehen allein, weil Sie die Immobilie erwerben. Sie zählen deshalb wie die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und werden mit dem Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, beim Neubau mit 3 % pro Jahr.

Wie die Gebühren entstehen und was der Entwurf kostet, wenn der Kauf platzt, erklärt der Ratgeber Kaufvertragsentwurf. Die Aufteilung auf Gebäude und Boden zeigt der Rechner zur Kaufpreisaufteilung.

Grundschuld: sofort als Werbungskosten

Die Bank finanziert nur gegen Sicherheit, in der Regel eine Grundschuld auf der gekauften Immobilie. Notar und Grundbuchamt berechnen dafür eigene Gebühren. Diese Kosten dienen nicht dem Erwerb, sondern der Finanzierung. Bei einer vermieteten Immobilie sind sie deshalb Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, und zwar in voller Höhe im Jahr der Zahlung (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Das gilt auch, wenn die Wohnung noch im Bau ist und die Vermietung erst nach der Fertigstellung beginnt. Steht die Vermietungsabsicht fest, sind Finanzierungskosten schon vorab als Werbungskosten abziehbar.

Rechenbeispiel: Notarkosten einer vermieteten Neubauwohnung

Das Beispiel zeigt, warum die Trennung zählt: Die kleineren Grundschuldkosten bringen im Jahr der Zahlung fast sechzehnmal so viel Steuerentlastung wie die größeren Erwerbskosten in einem vollen AfA-Jahr.

Zeitpunkt und Nachweise

Wann die Kosten wirken

Werbungskosten zählen in dem Jahr, in dem sie bezahlt wurden (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Für die Grundschuldkosten ist also das Zahlungsdatum der Rechnung entscheidend. Die Erwerbskosten fließen dagegen mit der Anschaffung in die AfA-Bemessungsgrundlage. Im Jahr der Anschaffung wird die AfA zeitanteilig angesetzt (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG).

Welche Unterlagen Sie brauchen

Selbstnutzung und Sonderfälle

Selbst genutzte Wohnung

Bewohnen Sie die Immobilie selbst, sind weder die Erwerbskosten noch die Grundschuldkosten abziehbar. Das sind Kosten der privaten Lebensführung (§ 12 Nr. 1 EStG). Wird ein Teil vermietet, etwa eine Einliegerwohnung, sind die Kosten nur im Verhältnis der vermieteten Fläche abziehbar.

Löschung alter Grundschulden

Ist die Immobilie noch mit Grundschulden des Verkäufers belastet, sorgt der Notar für deren Löschung. Wer die Kosten dafür trägt, regelt der Kaufvertrag. Beim Kauf vom Bauträger betrifft das die Globalgrundschuld der finanzierenden Bank, wie der Ratgeber Lastenfreistellung erklärt.

Verkauf innerhalb von zehn Jahren

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb von zehn Jahren erhöhen die Erwerbskosten die Anschaffungskosten und mindern damit den Veräußerungsgewinn (§ 23 Abs. 3 EStG). Die bereits abgezogene AfA wird dabei gegengerechnet.

Für die Grunderwerbsteuer gilt dasselbe Prinzip wie für die Erwerbskosten beim Notar. Details und ein eigenes Rechenbeispiel stehen im Ratgeber Grunderwerbsteuer absetzen.

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb