Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung?

Ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus ist zunächst ein einziges Grundstück mit einem Eigentümer. Will ein Bauträger die Wohnungen einzeln verkaufen, teilt er das Eigentum mit der Teilungserklärung in Miteigentumsanteile, etwa in Tausendstel. Mit jedem Anteil verbindet er das Sondereigentum an einer Wohnung, einem Stellplatz oder an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen (§ 3 Abs. 1 WEG). Alles, was nicht Sondereigentum ist, bleibt gemeinschaftliches Eigentum, zum Beispiel Dach, Treppenhaus und tragende Wände.

Die Erklärung richtet sich an das Grundbuchamt und muss deshalb in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). Das Grundbuchamt legt danach für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungsgrundbuch an und schließt das Grundbuchblatt des Grundstücks (§ 7 Abs. 1 WEG). Der Erklärung liegen der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde bei (§ 7 Abs. 4 WEG).

Was in einer Teilungserklärung steht

• Miteigentumsanteile. Der Anteil jeder Einheit am Grundstück. Nach ihm tragen die Eigentümer die Kosten der Gemeinschaft, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
• Sondereigentum. Welche Räume zu welcher Einheit gehören, nummeriert wie im Aufteilungsplan.
• Gemeinschaftseigentum. Alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind.
• Gemeinschaftsordnung. Regeln für das Zusammenleben, oft mit der Teilungserklärung verbunden, etwa Sondernutzungsrechte an Gärten oder Stellplätzen.

Warum die Teilungserklärung im Bauträgervertrieb früh zählt

Beim Verkauf vom Bauträger ist die Teilungserklärung keine Formalie im Hintergrund. Bevor der Bauträger die erste Rate annehmen darf, muss bei Wohnungseigentum die Begründung dieses Rechts im Grundbuch vollzogen sein, zusätzlich zur eingetragenen Vormerkung des Käufers (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV). Für die Bank des Käufers gehört die Teilungserklärung bei einer Eigentumswohnung zu den Objektunterlagen. Für Kapitalanleger ist sie die Grundlage, um Hausgeld, Sondernutzungsrechte und die Größe des eigenen Anteils zu verstehen.

• Beispiel mit fiktiven Werten. Ein Bauträger verkauft 24 Wohnungen in einem Neubau. In der Teilungserklärung erhält Wohnung Nr. 7 einen Miteigentumsanteil von 41,5 Tausendstel, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im zweiten Obergeschoss und dem Sondernutzungsrecht an Stellplatz 7. Der Kaufvertrag nimmt auf diese Erklärung Bezug, der Vertrieb sollte sie dem Käufer zusammen mit dem Entwurf des Kaufvertrags zur Verfügung stellen.