Abschreibung einer Immobilie: so funktioniert die AfA

Was ist die AfA bei Immobilien?

AfA-Sätze auf einen Blick

Für Gebäude im Privatvermögen, die Wohnzwecken dienen, legt § 7 Abs. 4 EStG den Satz nach dem Jahr der Fertigstellung fest:

Quelle: § 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG, Rechtsstand 04.11.2026. Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr des Kaufs. Wer eine 1995 gebaute Wohnung 2026 kauft, schreibt also mit 2 % ab, nicht mit 3 %.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört

Die AfA wird von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes berechnet. Beim Kauf gehören dazu der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten, nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW zum Beispiel:

• Grunderwerbsteuer
• Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels
• Maklerprovision
• Vermessungskosten des Grundstücks

Nicht dazu gehören die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld. Sie sind Geldbeschaffungskosten und im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar. Wie hoch die Erwerbsnebenkosten in Ihrem Bundesland ausfallen, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner.

Boden und Gebäude trennen

Von den gesamten Anschaffungskosten wird der Anteil für Grund und Boden abgezogen, auch der Anteil der Nebenkosten, der auf den Boden entfällt. Steht im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung, ist sie in der Regel die Grundlage. Fehlt sie, hilft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Mit unserem Rechner können Sie die Kaufpreisaufteilung berechnen, bevor Sie die AfA ansetzen.

Einrichtung und Inventar

Eine mitverkaufte Einbauküche oder Möbel gehören nicht zum Gebäude. Sie werden als eigene Wirtschaftsgüter über ihre eigene, kürzere Nutzungsdauer abgeschrieben. In der Anlage V stehen sie in einer eigenen Zeile für Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind.

Ab wann die Abschreibung läuft

Bei einer gekauften Immobilie beginnt die AfA mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Dieses Datum steht im notariellen Kaufvertrag. Auf die Unterschrift beim Notar oder die Eintragung im Grundbuch kommt es nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW nicht an. Bei einem selbst gebauten Gebäude beginnt die AfA mit der Fertigstellung, also wenn das Gebäude bezugsfertig ist.

Im ersten Jahr gibt es nur einen Teil des Jahresbetrags: Für jeden vollen Monat vor dem Monat der Anschaffung oder Fertigstellung sinkt die AfA um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Geht die Wohnung am 1. April über, zählen also neun Zwölftel.

Rechenbeispiel: Bestandswohnung als Kapitalanlage

Die AfA kostet den Anleger kein Geld, mindert aber jedes Jahr sein steuerpflichtiges Ergebnis. Ihre eigenen Zahlen mit allen Methoden rechnet der AfA-Rechner. Wie sich die Steuerwirkung auf den monatlichen Cashflow auswirkt, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.

Neubau: degressive AfA und Sonder-AfA

Für neue Wohngebäude gibt es zwei zusätzliche Wege, mehr in den ersten Jahren abzuschreiben:

• Degressive AfA. 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear, wenn der Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 beginnt oder der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen wird; gekauft werden muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (§ 7 Abs. 5a EStG). Details und den Zeitpunkt für den Wechsel zur linearen AfA erklärt der Ratgeber degressive AfA beim Neubau.
• Sonder-AfA nach § 7b EStG. Vier Jahre lang je bis zu 5 % zusätzlich für neue Mietwohnungen mit Bauantrag im Förderzeitraum, Effizienzhaus 40 mit QNG und Baukosten bis 5.200 € je m² Wohnfläche. Voraussetzungen und Rechenbeispiel stehen im Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b.

Für Baudenkmale und Gebäude in Sanierungsgebieten gibt es erhöhte Absetzungen auf die Sanierungskosten, siehe Denkmal-AfA.

Höhere AfA durch kürzere Nutzungsdauer

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als 50 Jahre (Fertigstellung 1925 bis 2022), 40 Jahre (vor 1925) oder 33 Jahre (ab 2023), darf statt des festen Satzes die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer angesetzt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Beweislast liegt beim Eigentümer.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass dafür jede Darlegungsmethode genügt, die im Einzelfall geeignet ist, etwa ein Gutachten zur Restnutzungsdauer (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Die Finanzverwaltung hatte den Nachweis mit einem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 eingeschränkt. Dieses Schreiben hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt von Kaufpreis, Gebäudezustand und Kosten des Gutachtens ab; das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung prüfen.

Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf

Renovieren Kapitalanleger eine Bestandswohnung kurz nach dem Kauf, droht eine Falle: Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, ohne Umsatzsteuer gerechnet, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA und wirken nur über die Jahrzehnte der Abschreibung.

Nicht mitgezählt werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Im Rechenbeispiel liegt die Grenze bei 251.032,50 € × 15 % = 37.654,88 € netto in drei Jahren. Wer mehr sanieren will, sollte die Maßnahmen zeitlich planen. Welche Kosten sofort abziehbar sind, erklärt der Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.

Was Bauträger und Vertriebe vorbereiten sollten

Die AfA ist im Beratungsgespräch oft das stärkste Argument für eine Kapitalanlage. Sie ist nur so belastbar wie die Unterlagen dahinter:

Diese Berechnung für Ihren Vertrieb