Spekulationsfrist bei Immobilien: 10 Jahre für Kapitalanleger
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, versteuert den Gewinn mit seinem persönlichen Steuersatz. Gezählt wird von Kaufvertrag zu Kaufvertrag, und die genutzte Abschreibung erhöht den Gewinn.
Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG
Auf dieser Seite
Was ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum von zehn Jahren, innerhalb dessen der Verkauf einer Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig ist (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn bei Immobilien im Privatvermögen steuerfrei.
Für Kapitalanleger gilt die Frist praktisch immer, denn die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen greift bei vermieteten Objekten nicht. Den Begriff Spekulationssteuer kennt das Gesetz nicht; gemeint ist die Einkommensteuer auf diesen Gewinn.
Die Regeln auf einen Blick
| Merkmal | Regel | Grundlage |
|---|---|---|
| Frist | Verkauf nicht mehr als zehn Jahre nach der Anschaffung | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG |
| Fristbeginn und Fristende | jeweils Datum des notariellen Kaufvertrags | Finanzverwaltung NRW |
| Steuersatz | persönlicher Einkommensteuersatz, Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften | § 22 Nr. 2, § 23 EStG |
| Freigrenze | Gesamtgewinn im Jahr unter 1.000 € bleibt steuerfrei, darüber ist alles steuerpflichtig | § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024 |
| Abschreibung | mindert die Anschaffungskosten und erhöht damit den Gewinn | § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG |
| Ausnahme | Eigennutzung durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren | § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG |
| Verluste | nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar | § 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG |
Die Freigrenze ist kein Freibetrag: Liegt der Gewinn eines Jahres bei 1.000 € oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig. Bis 2023 lag die Grenze bei 600 €; das Wachstumschancengesetz hat sie ab 2024 angehoben.
Wie die Frist berechnet wird
Maßgeblich sind nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW die Daten der beiden notariellen Kaufverträge: der Vertrag, mit dem Sie gekauft haben, und der Vertrag, mit dem Sie verkaufen. Der Übergang von Nutzen und Lasten und die Eintragung im Grundbuch spielen für die Frist keine Rolle.
Ein Beispiel der Finanzverwaltung NRW: Eine vermietete Eigentumswohnung wird mit Kaufvertrag vom 29.08.2020 gekauft und mit Kaufvertrag vom 31.10.2025 an den bisherigen Mieter verkauft. Das ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Dass der Mieter die Wohnung danach selbst bewohnt, ändert daran nichts; es kommt auf die Nutzung durch den Verkäufer an.
Wer kurz vor Ablauf der Frist verkaufen will, sollte den Notartermin für den Verkauf deshalb erst nach Ablauf der zehn Jahre legen. Wie der Notar den Vertrag vorbereitet und welche Frist bis zur Beurkundung gilt, erklärt der Ratgeber zum Kaufvertragsentwurf.
Wie der Gewinn berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungskosten und den Werbungskosten der Veräußerung andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Werbungskosten der Veräußerung sind etwa eine vom Verkäufer gezahlte Maklerprovision.
Der wichtigste Punkt für Kapitalanleger: Die Anschaffungskosten mindern sich um alle Abschreibungen, die während der Vermietung abgezogen wurden, also lineare und degressive AfA, Sonderabschreibungen und erhöhte Absetzungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Jeder Euro AfA, der in den Vermietungsjahren Steuern gespart hat, taucht beim Verkauf innerhalb der Frist als Gewinn wieder auf. Wie die AfA berechnet wird, erklärt der Ratgeber Abschreibung einer Immobilie.
Rechenbeispiel: Verkauf nach acht Jahren
Ein Kapitalanleger kauft mit Kaufvertrag vom 15.03.2019 eine vermietete Bestandswohnung, Baujahr 1990. Übergang von Nutzen und Lasten am 01.04.2019. Er verkauft mit Kaufvertrag vom 20.06.2027, Übergang am 01.07.2027. Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
- Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten: 280.000 €
- davon Gebäude: 224.000 €, lineare AfA 2 %: 4.480 € pro Jahr
- Verkaufspreis: 360.000 €
- Werbungskosten der Veräußerung: 5.000 €
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| AfA 2019, neun Zwölftel | 3.360 € |
| AfA 2020 bis 2026, sieben volle Jahre | 31.360 € |
| AfA 2027, sechs Zwölftel bis zur Übergabe | 2.240 € |
| AfA gesamt | 36.960 € |
| Anschaffungskosten nach Abzug der AfA | 243.040 € |
| Gewinn: 360.000 € minus 243.040 € minus 5.000 € | 111.960 € |
| Einkommensteuer darauf bei 42 % | 47.023,20 € |
Ohne die Rückrechnung der AfA läge der Gewinn bei 75.000 €. Die 36.960 € AfA erhöhen ihn um genau diesen Betrag. Wäre der Verkaufsvertrag erst nach Ablauf des 15.03.2029 geschlossen worden, wäre der gesamte Gewinn steuerfrei geblieben. Hinweis: Wie die AfA im Verkaufsjahr genau anzusetzen ist, klären Sie im Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung; das Beispiel rechnet sie bis zum Übergang an den Käufer.
Neubau vom Bauträger: worauf es ankommt
Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger beginnt die Frist mit dem Datum des Bauträgervertrags. Gebäude, die innerhalb der zehn Jahre errichtet werden, sind in das Veräußerungsgeschäft einzubeziehen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG).
Für Neubau-Anleger mit erhöhter Abschreibung gilt die Rückrechnung besonders: Degressive AfA und Sonder-AfA nach § 7b mindern die Anschaffungskosten ebenso wie die lineare AfA. Wer in den ersten Jahren viel abschreibt und dann innerhalb der Frist verkauft, versteuert diese Beträge beim Verkauf.
Bei der Sonder-AfA nach § 7b kommt eine zweite Regel hinzu: Sie wird rückgängig gemacht, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient oder wenn sie in diesem Zeitraum verkauft wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt (§ 7b Abs. 4 Satz 1 EStG). Details im Ratgeber Sonder-AfA nach § 7b und zur degressiven AfA beim Neubau.
Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen
Steuerfrei ist der Verkauf innerhalb der Frist, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Für vermietete Kapitalanlagen greift diese Ausnahme nicht. Wird eine Wohnung teils selbst genutzt und teils vermietet, ist sie nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW nach der Wohnfläche aufzuteilen. Eine an ein Kind überlassene Wohnung zählt nur als eigene Nutzung, wenn das Kind steuerlich noch zu berücksichtigen ist.
Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?
Stand 04.11.2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert. Am 23.06.2026 hat die Bundestagsfraktion Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Haltefrist für nicht selbst genutzte Immobilien aufheben will (Bundestagsdrucksache 21/6637). Gewinne wären danach unabhängig von der Haltedauer mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern, die Ausnahme für Eigennutzung würde auf die letzten 36 Monate vor dem Verkauf ausgerichtet.
Ein Entwurf ist kein geltendes Recht. Kapitalanleger sollten ihre Planung auf die aktuelle Rechtslage stützen und den Stand des Gesetzgebungsverfahrens im Blick behalten, bevor sie einen Verkauf vorziehen oder verschieben.
Was Kapitalanleger und Vertriebe beachten sollten
Die Spekulationsfrist gehört in jedes Beratungsgespräch über eine Kapitalanlage, weil sie die Haltedauer mitbestimmt:
- Haltedauer planen: Rechnen Sie die Kapitalanlage mindestens über zehn Jahre, wenn ein steuerfreier Verkauf Teil des Plans ist.
- Datum des Kaufvertrags dokumentieren: Es startet die Frist, nicht die Übergabe.
- AfA und Verkauf zusammen betrachten: Hohe Abschreibungen in den ersten Jahren erhöhen einen Gewinn beim frühen Verkauf.
- Sonder-AfA nach § 7b: zehn Jahre Vermietungspflicht beachten.
- Keine Verkaufsprognose als Zusage: Wertsteigerung und Verkaufszeitpunkt sind Annahmen des Käufers.
Wie sich Haltedauer, Wertsteigerung und Steuer auf das Ergebnis auswirken, zeigt der Kapitalanlage-Rechner mit einer Prognose über bis zu 30 Jahre.
Diese Berechnung für Ihren Vertrieb
Quellen (5)
Geschrieben von Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG. Verantwortet bei der Estate of the Art AG den Betrieb von Finance Estate, der Plattform für Vertrieb und Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien.
