Anlage V für Kapitalanleger: die wichtigsten Zeilen
In der Anlage V erklären Vermieter für jedes Objekt die Mieteinnahmen und ziehen die Werbungskosten ab, von der AfA über die Schuldzinsen bis zur Hausverwaltung. Das Ergebnis, Überschuss oder Verlust, fließt in die Einkommensteuer ein.
Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG
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Was ist die Anlage V?
Die Anlage V ist das Formular der Einkommensteuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bebauter Grundstücke (§ 21 EStG). Für jedes vermietete Objekt füllen Sie eine eigene Anlage V aus: oben die Angaben zum Objekt, dann die Einnahmen, dann die Werbungskosten, unten das Ergebnis.
Ein negatives Ergebnis, etwa in den ersten Jahren nach dem Kauf einer finanzierten Neubauwohnung, mindert die übrigen Einkünfte und damit die Einkommensteuer. Die Zeilenangaben in diesem Ratgeber beziehen sich auf den amtlichen Vordruck Anlage V 2025.
Aufbau der Anlage V 2025
| Zeilen | Abschnitt | Was hineingehört |
|---|---|---|
| 4 bis 12 | Allgemeine Angaben | Lage, Aktenzeichen laut Grundsteuermessbescheid, Kauf- und Fertigstellungsdaten, Nutzung, Wohnfläche |
| 13 bis 24 | Mieteinnahmen und Umlagen | Kaltmieten je Einheit, vereinnahmte Nebenkosten, Nachzahlungen und Erstattungen |
| 25 bis 32 | Sonstige Einnahmen | Mieten für Vorjahre, Garagen, Zuschüsse, Summe der Einnahmen |
| 33 bis 35 | AfA für Gebäude | linear oder degressiv, mit Satz |
| 36 bis 38 | Sonderabschreibung nach § 7b EStG | Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau |
| 39 bis 41 | Erhöhte Absetzungen | §§ 7h, 7i EStG, etwa Denkmal-AfA |
| 42 bis 45 | AfA für andere Wirtschaftsgüter | zum Beispiel Einbauküche, Möbel |
| 46 bis 54 | Finanzierung und Lasten | Schuldzinsen ohne Tilgung, Geldbeschaffungskosten, Renten |
| 55 bis 72 | Erhaltungsaufwand | sofort abziehbar oder auf bis zu fünf Jahre verteilt |
| 73 bis 82 | Laufende Kosten | umgelegte und nicht umgelegte Kosten, Umsatzsteuer, sonstige Kosten |
| 83 bis 86 | Ergebnis | Summe der Werbungskosten, Überschuss, Zurechnung |
| 87 bis 89 | Sonderfälle | verbilligte Vermietung, öffentliche Zuschüsse |
Quelle: amtlicher Vordruck Anlage V 2025. Die Zeilennummern ändern sich von Jahr zu Jahr; für andere Jahre nutzen Sie den jeweiligen Vordruck.
Allgemeine Angaben: Objekt, Daten, Fläche
In die ersten Zeilen gehören Lage des Objekts und das Aktenzeichen laut Grundsteuermessbescheid. Zeile 7 fragt nach dem Datum des Notar- oder Kaufvertrags, dem Eigentumsübergang, dem Bauantrag oder Baubeginn und der Fertigstellung. Diese Daten braucht das Finanzamt, um den AfA-Satz und bei Neubauten die Voraussetzungen der degressiven AfA oder der Sonder-AfA zu prüfen. Zeile 8 nimmt einen Verkauf auf, wichtig für die Spekulationsfrist.
In Zeile 10 geben Sie an, ob das Objekt als Ferienwohnung genutzt, kurzfristig vermietet oder an Angehörige vermietet wird. Zeilen 11 und 12 enthalten die Gesamtwohnfläche und den selbst genutzten oder unentgeltlich überlassenen Anteil.
Einnahmen: Kaltmiete und Umlagen
Die Kaltmieten für Wohnungen stehen in den Zeilen 13 bis 15, ohne Umlagen und ohne Umsatzsteuer. Die vom Mieter gezahlten Nebenkosten-Vorauszahlungen gehören als Einnahmen in Zeile 20, Nachzahlungen und Erstattungen aus der Abrechnung in Zeile 21. Dieselben Kosten, etwa Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr, ziehen Sie unten als umgelegte Kosten wieder ab. Unterm Strich ist das ein Nullsummenspiel, beides muss aber eingetragen werden.
Maßgeblich ist der Zufluss im Kalenderjahr: Eine im Januar gezahlte Dezembermiete gehört als regelmäßig wiederkehrende Einnahme noch ins Vorjahr, wenn sie kurz nach Jahresende eingeht (§ 11 EStG). Vermieten Sie an Angehörige, steht die Miete in Zeile 19.
Werbungskosten: die wichtigsten Zeilen
Für Kapitalanleger mit finanzierter Wohnung sind meist diese Zeilen relevant:
- AfA für das Gebäude (Zeilen 33 bis 35). Satz und Methode, linear oder degressiv. Wie die AfA berechnet wird, erklärt der Ratgeber Abschreibung einer Immobilie.
- Sonder-AfA nach § 7b (Zeilen 36 bis 38). Nur für Neubauwohnungen, die die Voraussetzungen erfüllen, siehe Sonder-AfA nach § 7b.
- Schuldzinsen (Zeilen 46 bis 48). Nur die Zinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung baut Vermögen auf und gehört nicht zu den Werbungskosten.
- Geldbeschaffungskosten (Zeilen 49 bis 51). Zum Beispiel Schätz-, Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld.
- Erhaltungsaufwand (Zeilen 55 bis 72). Reparaturen und Instandhaltung, sofort oder auf zwei bis fünf Jahre verteilt (§ 82b EStDV). Bei Eigentumswohnungen zählen laut Vordruck die Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage, nicht die laufenden Zuführungen.
- Umgelegte und nicht umgelegte Kosten (Zeilen 73 bis 78). Umgelegt etwa Grundsteuer, Hausversicherungen, Hauswart; nicht umgelegt etwa Verwaltungskosten und Kontoführungsgebühren.
Was im Einzelnen abziehbar ist und wo die Grenzen liegen, steht im Ratgeber Werbungskosten bei Vermietung.
Rechenbeispiel: Neubauwohnung im ersten vollen Jahr
Ein Kapitalanleger hat eine Neubauwohnung vom Bauträger gekauft, im ganzen Jahr 2025 vermietet und finanziert. Lineare AfA 3 % auf einen Gebäudeanteil von 300.000 €, Grenzsteuersatz 42 % ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
| Zeile Anlage V 2025 | Position | Betrag |
|---|---|---|
| 13 bis 15 | Kaltmiete, 12 × 1.000 € | 12.000 € |
| 20 | Umlagen, 12 × 200 € | 2.400 € |
| 32 | Summe der Einnahmen | 14.400 € |
| 33 bis 35 | AfA 3 % von 300.000 € | 9.000 € |
| 46 bis 48 | Schuldzinsen ohne Tilgung | 10.500 € |
| 73 bis 75 | umgelegte Kosten | 2.400 € |
| 76 bis 78 | nicht umgelegte Kosten, etwa Verwaltung | 420 € |
| 83 | Summe der Werbungskosten | 22.320 € |
| 85 | Überschuss: 14.400 € minus 22.320 € | minus 7.920 € |
Der Verlust von 7.920 € mindert die übrigen Einkünfte. Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das einer Steuerentlastung von 3.326,40 €. Mit degressiver AfA oder Sonder-AfA wäre die Abschreibung in diesem Jahr höher und die Entlastung entsprechend größer; Ihre Werte rechnet der AfA-Rechner.
Neubau und erstes Jahr: was zusätzlich zu beachten ist
Im Jahr des Kaufs gibt es die lineare und die degressive AfA nur zeitanteilig, gekürzt um ein Zwölftel für jeden vollen Monat vor der Übergabe (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Die Sonder-AfA nach § 7b wird dagegen ohne zeitanteilige Kürzung angesetzt. Geldbeschaffungskosten für die Grundschuld fallen meist im Kaufjahr an und sind dann voll abziehbar.
Schuldzinsen, die während der Bauzeit vor der ersten Vermietung anfallen, können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Vermietungsabsicht feststeht; Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG auch Aufwendungen zur Erwerbung der Einnahmen. Die Grundlage der AfA bildet die Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Boden.
Anlage V-FeWo und Anlage V-Sonstige
Neben der Anlage V gibt es zwei ergänzende Vordrucke. Die Anlage V-FeWo ist zusätzlich auszufüllen, wenn ein Objekt als Ferienwohnung genutzt oder kurzfristig vermietet wird; der Hinweis steht direkt im Vordruck der Anlage V unter Zeile 10. Die Anlage V-Sonstige nimmt Einkünfte auf, die keine Vermietung bebauter Grundstücke sind, etwa aus Grundstücksgemeinschaften, Untervermietung gemieteter Räume oder unbebauten Grundstücken.
Für Kapitalanleger mit einer dauerhaft vermieteten Wohnung genügt in der Regel die Anlage V. Eine Ferienvermietung schließt übrigens die Sonder-AfA nach § 7b aus: Wohnungen, die zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden, dienen nach § 7b Abs. 1 EStG nicht Wohnzwecken.
Was Vertriebe Käufern mitgeben sollten
Ein Käufer, der seine erste Anlage V nach dem Kauf schnell und richtig ausfüllt, sieht die Steuerwirkung, die ihm im Beratungsgespräch gezeigt wurde. Diese Unterlagen helfen dabei:
- Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung und Datum des Übergangs von Nutzen und Lasten
- Fertigstellungsdatum und bei Neubauten Bauantrag oder Baubeginn
- Nachweise zu § 7b: Energiestandard und QNG-Siegel, wenn mit Sonder-AfA gerechnet wurde
- Darlehensunterlagen mit Zinsbescheinigung des Kreditinstituts
- Abrechnung der Hausverwaltung mit Trennung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten
Diese Berechnung für Ihren Vertrieb
Quellen (6)
Geschrieben von Christoffer Riefenstahl
Vorstand, Estate of the Art AG. Verantwortet bei der Estate of the Art AG den Betrieb von Finance Estate, der Plattform für Vertrieb und Finanzierung von Kapitalanlage-Immobilien.
