Werbungskosten bei Vermietung: was Kapitalanleger absetzen

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten auf einen Blick

Finanzierungskosten: Zinsen ja, Tilgung nein

Schuldzinsen sind abziehbar, soweit das Darlehen der Finanzierung der vermieteten Immobilie dient (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Zinsbescheinigung der Bank zeigt Zins und Tilgung getrennt. Abziehbar ist nur der Zinsanteil.

Geldbeschaffungskosten wie die Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld oder Schätzkosten der Bank sind ebenfalls sofort abziehbar. Sie gehören nach den Hinweisen der Finanzverwaltung NRW nicht zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Ein Disagio ist im Jahr der Zahlung abziehbar, soweit es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG).

Erhaltung oder Herstellung: der entscheidende Unterschied

Erhaltungsaufwand hält das Gebäude in seinem Zustand, etwa die Reparatur einer Heizung, neue Fenster gleicher Art oder ein Anstrich. Er ist im Jahr der Zahlung voll abziehbar.

Größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden im Privatvermögen dürfen Vermieter nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn das Einkommen in den Folgejahren voraussichtlich höher ist oder wenn ein einzelnes Jahr sonst einen sehr hohen Verlust zeigen würde. Wird das Gebäude während der Verteilung verkauft, ist der Rest im Verkaufsjahr abzuziehen (§ 82b Abs. 2 EStDV).

Herstellungsaufwand dagegen erweitert das Gebäude oder verbessert es wesentlich über seinen ursprünglichen Zustand hinaus. Er ist nicht sofort abziehbar, sondern erhöht die Bemessungsgrundlage der AfA.

Die 15-Prozent-Grenze nach dem Kauf

Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gelten als Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann sind sie nicht sofort abziehbar, auch wenn es sich der Sache nach um Reparaturen handelt. Ausgenommen sind Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Für Käufer einer Neubauwohnung vom Bauträger spielt die Grenze meist keine Rolle, weil in den ersten Jahren kaum Instandsetzung anfällt. Bei Bestandsobjekten mit Sanierungsbedarf gehört sie in jede Planung. Mehr zur Abschreibung im Ratgeber Abschreibung einer Immobilie.

Laufende Kosten: umgelegt und nicht umgelegt

Grundsteuer, Gebäudeversicherungen und andere Lasten des Grundstücks sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Werden sie auf den Mieter umgelegt, stehen die Vorauszahlungen des Mieters auf der Einnahmenseite, und die Kosten werden als umgelegte Kosten wieder abgezogen.

Nicht umgelegte Kosten wie die Verwaltungsgebühr der Hausverwaltung oder Kontoführungsgebühren mindern das Ergebnis direkt. Bei Eigentumswohnungen ist die Erhaltungsrücklage eine Besonderheit: Laut Vordruck der Anlage V 2025 gehören die laufenden Zuführungen nicht zu den nicht umgelegten Kosten; abziehbar werden die Beträge, wenn sie für Erhaltungsmaßnahmen aus der Rücklage entnommen werden. Wo das jeweils steht, zeigt der Ratgeber Anlage V für Kapitalanleger.

Kosten vor der ersten Vermietung

Werbungskosten sind auch Aufwendungen zur Erwerbung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Kosten, die vor dem ersten Mietbeginn anfallen, können deshalb als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn die Absicht zur Vermietung feststeht. Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger betrifft das vor allem Schuldzinsen während der Bauzeit, wenn die Raten nach Baufortschritt bereits finanziert werden.

Dokumentieren Sie die Vermietungsabsicht frühzeitig, etwa durch Vermietungsanzeigen oder einen Maklerauftrag, und klären Sie den Einzelfall mit Ihrer Steuerberatung.

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG). Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung zu mindestens 66 % der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die Kürzung trägt man in der Anlage V 2025 in Zeile 87 oder 88 ein.

Rechenbeispiel: ein Jahr mit Reparatur

Variante mit größerem Erhaltungsaufwand: Kommt im selben Jahr eine Dachsanierung als Erhaltungsaufwand für 15.000 € hinzu, wäre das Ergebnis bei sofortigem Abzug minus 19.860 €. Verteilt auf fünf Jahre nach § 82b EStDV sind es in diesem Jahr 3.000 € und ein Ergebnis von minus 7.860 €, die übrigen 12.000 € folgen in den nächsten vier Jahren. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Steuersatz in den einzelnen Jahren ab.

Wie Werbungskosten, Steuerwirkung und Cashflow über die ganze Haltedauer zusammenspielen, zeigt der Kapitalanlage-Rechner.

Was Vertriebe in der Beratung einplanen sollten

Die Werbungskosten bestimmen, ob eine Kapitalanlage nach Steuern trägt. In der Beratung sollten sie realistisch angesetzt werden:

Wo Kapitalanleger diese Kosten später eintragen, zeigt der Ratgeber Anlage V für Kapitalanleger. Was beim Verkauf mit den abgezogenen Abschreibungen passiert, erklärt der Ratgeber Spekulationsfrist bei Immobilien.

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