Bauabnahme
Die Bauabnahme ist die Erklärung des Käufers, dass er das Bauwerk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt (§ 640 BGB). Mit ihr beginnt die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche, und die Beweislast für Mängel verschiebt sich zum Käufer.
Was bedeutet Bauabnahme?
Wer ein Werk bestellt, muss es abnehmen, wenn es vertragsgemäß hergestellt ist. Wegen unwesentlicher Mängel darf er die Abnahme nicht verweigern (§ 640 Abs. 1 BGB). Beim Bauträgervertrag gelten für die Errichtung des Gebäudes die Regeln des Werkvertrags (§ 650u Abs. 1 BGB), die Abnahme betrifft also den Käufer einer Neubauwohnung ebenso.
- Gewährleistung. Mängelansprüche bei einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren, die Frist beginnt mit der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB).
- Vorbehalt. Wer einen Mangel kennt und trotzdem ohne Vorbehalt abnimmt, verliert die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung wegen dieses Mangels (§ 640 Abs. 3 BGB).
- Zahlung. Nach dem Ratenplan der MaBV hängen die letzten Raten an Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung (§ 3 Abs. 2 MaBV). Bei Übergabe und Abnahme zeigt sich, ob diese Bautenstände erreicht sind.
Abnahme durch Fristablauf
Setzt der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und verweigert der Käufer sie nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern tritt diese Wirkung nur ein, wenn der Unternehmer in Textform auf die Folgen hingewiesen hat (§ 640 Abs. 2 BGB). Verweigert der Käufer die Abnahme unter Angabe von Mängeln, kann der Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen (§ 650g Abs. 1 BGB).
Abnahme bei Kapitalanlage-Wohnungen
Kapitalanleger wohnen nicht selten weit vom Objekt entfernt und wollen die Wohnung direkt nach der Übergabe vermieten. Gerade deshalb lohnt es, den Abnahmetermin früh zu planen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen mitzunehmen. Mängel gehören ausdrücklich ins Abnahmeprotokoll, sonst drohen Rechte verloren zu gehen.
- Beispiel. Bei der Abnahme einer Neubauwohnung fällt ein Kratzer in der Balkontür auf. Der Käufer lässt ihn ins Protokoll aufnehmen und nimmt unter Vorbehalt ab. Die Wohnung kann zum Monatsersten vermietet werden, der Bauträger tauscht das Glas danach, und die fünfjährige Frist für alle übrigen Mängel läuft ab dem Abnahmetag.
Quellen, geprüft am 04.11.2026
