Auflassungsvormerkung

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Zwischen Beurkundung und Eintragung des Käufers als Eigentümer vergehen beim Neubau oft Monate oder Jahre. In dieser Zeit steht im Grundbuch weiter der Bauträger. Die Vormerkung schützt den Käufer: Verfügungen, die nach ihrer Eintragung über das Grundstück getroffen werden, sind insoweit unwirksam, als sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, auch bei Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter (§ 883 Abs. 2 BGB). Fällt der Bauträger in die Insolvenz, kann der Käufer für seinen vorgemerkten Anspruch Befriedigung aus der Insolvenzmasse verlangen (§ 106 InsO).

Eingetragen wird die Vormerkung auf Bewilligung des Eigentümers (§ 885 Abs. 1 BGB). Den Antrag stellt in der Praxis der Notar direkt nach der Beurkundung. Mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer wird sie gelöscht.

Vormerkung und erste Rate nach MaBV

Ein Bauträger darf Zahlungen des Käufers erst annehmen, wenn unter anderem eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen ist; bei Wohnungseigentum muss zusätzlich die Aufteilung im Grundbuch vollzogen sein (§ 3 Abs. 1 Nr. 2 MaBV). Für Vertrieb und Bauträger heißt das: Die Zeit zwischen Notartermin und Eintragung der Vormerkung bestimmt, wann die erste Rate fließt. Für den Käufer und seine Bank heißt es: Vor der Fälligkeitsmitteilung des Notars wird nichts gezahlt.

• Beispiel. Der Kaufvertrag über eine Neubauwohnung wird im März beurkundet. Der Notar beantragt die Vormerkung, die Wohnungsgrundbücher sind schon angelegt. Sobald die Vormerkung eingetragen ist und die übrigen Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar die Fälligkeit der ersten Rate nach Beginn der Erdarbeiten mit. Erst dann ruft die Bank des Käufers das Darlehen ab.