Kaufnebenkosten Berlin 2026 berechnen
Die Kaufnebenkosten in Berlin liegen ohne Makler bei rund 7,5 bis 8,0 % des Kaufpreises, davon 6,0 % Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt Ihre Summe auf den Euro.
Finance Estate Rechner
Rechenweg und Rechtsgrundlage im Text
Rechner
Kaufnebenkosten Berlin Rechner
Kaufnebenkosten gesamt
32.000 €
8,00 % vom Kaufpreis · Gesamtinvestition 432.000 €
- Grunderwerbsteuer 6,0 %24.000 €
- Notar6.000 €
- Grundbuch2.000 €
- Makler0 €
Ländervergleich: Grunderwerbsteuer bei 400.000 €
- Baden-Württemberg20.000 € · 5,0 %
- Bayern14.000 € · 3,5 %
- Berlin24.000 € · 6,0 %
- Brandenburg26.000 € · 6,5 %
- Bremen22.000 € · 5,5 %
- Hamburg22.000 € · 5,5 %
- Hessen24.000 € · 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern24.000 € · 6,0 %
- Niedersachsen20.000 € · 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen26.000 € · 6,5 %
- Rheinland-Pfalz20.000 € · 5,0 %
- Saarland26.000 € · 6,5 %
- Sachsen22.000 € · 5,5 %
- Sachsen-Anhalt20.000 € · 5,0 %
- Schleswig-Holstein26.000 € · 6,5 %
- Thüringen20.000 € · 5,0 %
Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte. Die genauen Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Umfang der Beurkundung.
Auf dieser Seite
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Berlin?
Wer in Berlin kauft, zahlt zusätzlich zum Kaufpreis ohne Makler etwa 7,5 bis 8,0 %, mit Makler etwa 11,07 bis 11,57 %. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis ergibt das ohne Makler 30.000 € bis 32.000 €.
- Grunderwerbsteuer. 24.000 € (6,0 % von 400.000 €)
- Notar. 4.000 € bis 6.000 € (1,0 bis 1,5 %)
- Grundbuch. 2.000 € (0,5 %)
- Maklerprovision. nur mit Makler, laut Baufi24 in Berlin üblich bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für den Käufer, also 14.280 €
So entsteht die Spanne: Steuer 6,0 % plus Notar 1,0 % plus Grundbuch 0,5 % ergibt 7,5 %, mit 1,5 % Notar 8,0 %. Mit 3,57 % Provision kommen Sie auf 11,07 bis 11,57 %.
6,0 % Grunderwerbsteuer in Berlin
Berlin hat den Satz dreimal angehoben: zum 01.01.2007 von 3,5 auf 4,5 %, zum 01.04.2012 auf 5,0 % und zum 01.01.2014 auf die heutigen 6,0 % (Wikipedia, Grunderwerbsteuer, mit Nachweisen der Berliner Gesetze). Seitdem ist der Satz unverändert.
Im Ländervergleich liegen 4 Länder höher und 9 niedriger als Berlin, 2 Länder teilen den Satz. Im Vergleich mit dem bayerischen Satz von 3,5 % sind das bei 400.000 € 10.000 € zusätzlich.
Alle Werte als Tabelle
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer Berlin (6,0 %) |
|---|---|
| 395.120 € (Ø Wohnung Berlin) | 23.707 € |
| 400.000 € (Neubau-Beispiel) | 24.000 € |
| 678.860 € (Ø Haus Berlin) | 40.731 € |
Quelle der Durchschnittspreise ist ImmoScout24 (07.05.2026). Gerechnet wird Kaufpreis mal Steuersatz, der Betrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 678.860 € × 6,0 % = 40.731 €.
Den Bescheid schickt das Finanzamt, nachdem der Notar den Kauf gemeldet hat. Zahlen müssen Sie einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG), vorher gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit keine Eigentumsumschreibung.
Notarkosten Berlin
Notar und Grundbuchamt rechnen in Berlin nach demselben Gesetz ab wie überall: dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Als Richtwert nennt ImmoScout24 1,0 bis 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt.
Berlin ist laut Bundesnotarkammer ein Land des Anwaltsnotariats: Der Notar ist zugleich Rechtsanwalt (notar.de). Beim Kaufvertrag ist er trotzdem zur Neutralität verpflichtet, und die Gebühren unterscheiden sich nicht vom Nurnotar.
Für eine Wohnung zu 395.120 €, dem Durchschnitt in Berlin, rechnen Sie mit 5.927 € bis 7.903 € für Notar und Grundbuch zusammen. Finanzieren Sie, kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld hinzu.
Maklerprovision in Berlin
Die Provision ist frei verhandelbar. Üblich sind in Berlin nach Baufi24 (28.04.2026) zusammen bis 7,14 %, davon trägt der Käufer höchstens 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Für Verbraucher, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen, verteilen §§ 656c und 656d BGB die Provision: höchstens zur Hälfte auf den Käufer, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Wer vom Bauträger kauft, zahlt oft gar keine.
Neubau ohne Makler, Bestand und Haus mit Makler in Berlin
Für Kapitalanleger ist der Unterschied zwischen Neubau ohne Makler und Bestand mit Makler oft größer als der zwischen zwei Bundesländern. Die Beispiele zeigen es für Berlin.
| Position | Neubau-Wohnung 400.000 €, ohne Makler | Bestandswohnung 395.120 €, mit 3,57 % Makler | Haus 678.860 €, mit 3,57 % Makler |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer 6,0 % | 24.000 € | 23.707 € | 40.731 € |
| Notar 1,0 bis 1,5 % | 4.000 € bis 6.000 € | 3.951 € bis 5.927 € | 6.789 € bis 10.183 € |
| Grundbuch 0,5 % | 2.000 € | 1.976 € | 3.394 € |
| Makler | 0 € | 14.106 € | 24.235 € |
| Summe | 30.000 € bis 32.000 € | 43.740 € bis 45.716 € | 75.149 € bis 78.543 € |
40.731 € Steuer + 6.789 € Notar + 3.394 € Grundbuch + 24.235 € Makler = 75.149 €, mit 1,5 % Notar 78.543 €. Die Preise sind Durchschnittswerte von ImmoScout24 (07.05.2026).
Für Kapitalanleger, die in Berlin neu kaufen, bleibt die Grunderwerbsteuer der größte Posten; beim Kauf aus dem Bestand kommt die Provision hinzu.
Berlin und das Brandenburger Umland
Berlin hat nach Hamburg die höchsten Wohnungspreise: im Schnitt 395.120 €, darauf 23.707 € Grunderwerbsteuer und damit etwas mehr als in Hamburg, weil der Satz um 0,5 Punkte höher liegt (ImmoScout24). Wer ins Umland ausweicht, zahlt in Brandenburg 6,5 % und bei gleichem Kaufpreis von 400.000 € 2.000 € mehr Steuer. Der niedrigere Preis in Brandenburg, im Schnitt 194.560 € je Wohnung, gleicht das meist aus.
Kapitalanlage in Berlin: was von den Nebenkosten absetzbar ist
Für Vermieter sind die Erwerbsnebenkosten keine sofort abziehbaren Ausgaben, sondern Teil der Anschaffungskosten. Steuerlich wirken sie über die AfA, und zwar nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt.
Neubau-Wohnung 400.000 € in Berlin, Kaufnebenkosten ohne Makler 30.000 €, angenommener Gebäudeanteil 75 %, lineare AfA 3 % (Fertigstellung nach 2022), Grenzsteuersatz 42 %.
- AfA-relevanter Anteil: 30.000 € × 75 % = 22.500 €
- Zusätzliche AfA pro Jahr: 22.500 € × 3 % = 675 €
- Steuerwirkung pro Jahr: 675 € × 42 % = 284 €
Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld der Bank gehören dagegen zur Finanzierung und sind bei Vermietung als Werbungskosten anzusetzen (§ 9 Abs. 1 EStG). Den Gebäudeanteil ermitteln Sie mit dem Rechner zur Kaufpreisaufteilung; den Bodenrichtwert dafür finden Sie in Berlin im Portal BORIS Berlin: fbinter.stadt-berlin.de/boris. Mit dem AfA-Rechner planen Sie die Abschreibung Jahr für Jahr, mit dem Kapitalanlage-Rechner den Cashflow nach Steuern.
Nebenan gelten andere Sätze: Brandenburg 6,5 %, Hamburg 5,5 %. Alle 16 Länder vergleicht die Kaufnebenkosten-Übersicht.
