Kaufnebenkosten Bayern 2026 berechnen
Die Kaufnebenkosten in Bayern liegen ohne Makler bei rund 5,0 bis 5,5 % des Kaufpreises, davon 3,5 % Grunderwerbsteuer. Der Rechner zeigt Ihre Summe auf den Euro.
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Kaufnebenkosten Bayern Rechner
Kaufnebenkosten gesamt
22.000 €
5,50 % vom Kaufpreis · Gesamtinvestition 422.000 €
- Grunderwerbsteuer 3,5 %14.000 €
- Notar6.000 €
- Grundbuch2.000 €
- Makler0 €
Ländervergleich: Grunderwerbsteuer bei 400.000 €
- Baden-Württemberg20.000 € · 5,0 %
- Bayern14.000 € · 3,5 %
- Berlin24.000 € · 6,0 %
- Brandenburg26.000 € · 6,5 %
- Bremen22.000 € · 5,5 %
- Hamburg22.000 € · 5,5 %
- Hessen24.000 € · 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern24.000 € · 6,0 %
- Niedersachsen20.000 € · 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen26.000 € · 6,5 %
- Rheinland-Pfalz20.000 € · 5,0 %
- Saarland26.000 € · 6,5 %
- Sachsen22.000 € · 5,5 %
- Sachsen-Anhalt20.000 € · 5,0 %
- Schleswig-Holstein26.000 € · 6,5 %
- Thüringen20.000 € · 5,0 %
Notar- und Grundbuchkosten sind Richtwerte. Die genauen Gebühren ergeben sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Umfang der Beurkundung.
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Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
Die Spanne in Bayern: 5,0 bis 5,5 % ohne Makler, 8,57 bis 9,07 % mit Makler, jeweils vom Kaufpreis. In Euro sind das bei 400.000 € ohne Makler 20.000 € bis 22.000 €.
- Grunderwerbsteuer. 3,5 %, bei 400.000 € also 14.000 €
- Notar. etwa 1,0 bis 1,5 %, also 4.000 € bis 6.000 €
- Grundbuch. etwa 0,5 %, also 2.000 €
- Maklerprovision. entfällt ohne Makler; sonst trägt der Käufer in Bayern meist bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer (Baufi24), hier 14.280 €
3,5 % + 1,0 % + 0,5 % = 5,0 %; 3,5 % + 1,5 % + 0,5 % = 5,5 %; mit 3,57 % Makler 8,57 bis 9,07 %.
3,5 % Grunderwerbsteuer in Bayern
Bayern ist das einzige Land, das den gesetzlichen Satz von 3,5 % aus § 11 Abs. 1 GrEStG nie verändert hat. Seit die Länder den Satz ab September 2006 selbst festlegen dürfen, haben alle anderen 15 Länder erhöht; als letztes Land zog Sachsen zum 01.01.2023 nach (Wikipedia, Grunderwerbsteuer).
Kein anderes Land liegt so niedrig: Alle übrigen 15 Länder verlangen 5,0 bis 6,5 %.
Alle Werte als Tabelle
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %) |
|---|---|
| 281.440 € (Ø Wohnung Bayern) | 9.850 € |
| 400.000 € (Neubau-Beispiel) | 14.000 € |
| 545.580 € (Ø Haus Bayern) | 19.095 € |
Quelle der Durchschnittspreise ist ImmoScout24 (07.05.2026). Gerechnet wird Kaufpreis mal Steuersatz, der Betrag wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 Abs. 2 GrEStG): 545.580 € × 3,5 % = 19.095 €.
Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG); erst danach erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung im Grundbuch.
Notar- und Grundbuchkosten in Bayern
Die Gebühren für Notar und Grundbuch hängen nicht vom Bundesland ab, sondern vom Kaufpreis als Geschäftswert und vom Umfang der Arbeit; Grundlage ist bundesweit das GNotKG. Üblich sind etwa 1,0 bis 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuch (ImmoScout24).
In Bayern arbeiten hauptberufliche Notare, sogenannte Nurnotare, die neben dem Notaramt keinen weiteren Beruf ausüben (Bundesnotarkammer, notar.de). Auf die Höhe der Gebühren hat die Notariatsform keinen Einfluss.
Wohnung zum Bayern-Durchschnittspreis von 281.440 €. Notar 2.814 € bis 4.222 €, Grundbuch 1.407 €, zusammen 4.221 € bis 5.629 €. Nicht enthalten sind die Kosten für die Grundschuld bei einer Finanzierung.
Maklerprovision in Bayern
Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Laut Baufi24 (Übersicht nach Bundesländern, aktualisiert 28.04.2026) sind in Bayern insgesamt bis 7,14 % üblich, für den Käufer höchstens 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Seit Dezember 2020 dürfen Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision tragen, wenn sie den Makler nicht selbst beauftragt haben (§ 656d BGB). Kaufen Kapitalanleger direkt beim Bauträger, entfällt die Provision für sie häufig.
Kaufnebenkosten für Wohnung und Haus in Bayern
Drei Fälle nebeneinander: Neubau direkt vom Bauträger, Bestandswohnung und Haus jeweils zum Durchschnittspreis in Bayern mit Makler.
| Position | Neubau-Wohnung 400.000 €, ohne Makler | Bestandswohnung 281.440 €, mit 3,57 % Makler | Haus 545.580 €, mit 3,57 % Makler |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | 14.000 € | 9.850 € | 19.095 € |
| Notar 1,0 bis 1,5 % | 4.000 € bis 6.000 € | 2.814 € bis 4.222 € | 5.456 € bis 8.184 € |
| Grundbuch 0,5 % | 2.000 € | 1.407 € | 2.728 € |
| Makler | 0 € | 10.047 € | 19.477 € |
| Summe | 20.000 € bis 22.000 € | 24.118 € bis 25.526 € | 46.756 € bis 49.484 € |
Bestands- und Hauspreis sind die Durchschnittswerte für Bayern laut ImmoScout24 (07.05.2026). Rechenweg Bestandswohnung: 9.850 € + 2.814 € + 1.407 € + 10.047 € = 24.118 €; mit 1,5 % Notar 25.526 €.
Für Kapitalanleger, die in Bayern neu kaufen, bleibt die Grunderwerbsteuer der größte Posten; beim Kauf aus dem Bestand kommt die Provision hinzu.
Hohe Preise, niedriger Satz
ImmoScout24 nennt Bayern eine Sonderrolle: Häuser sind nach Hamburg und Berlin die dritteuersten, die Steuer bleibt wegen 3,5 % trotzdem unter 20.000 €. Auf ein Haus zum Durchschnittspreis von 545.580 € fallen 19.095 € an, weniger als im Saarland mit 23.141 €, obwohl Häuser dort im Schnitt rund 190.000 € weniger kosten. Für Anleger heißt das: Der Kaufpreis entscheidet in Bayern stärker über die Nebenkosten als der Steuersatz.
Vermieten in Bayern: Nebenkosten und AfA
Für Vermieter sind die Erwerbsnebenkosten keine sofort abziehbaren Ausgaben, sondern Teil der Anschaffungskosten. Steuerlich wirken sie über die AfA, und zwar nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt.
Sie kaufen in Bayern eine neu gebaute Wohnung für 400.000 € ohne Makler; die Nebenkosten betragen 20.000 €. Annahmen: 80 % Gebäudeanteil, 3 % lineare AfA für Fertigstellung ab 2023, 42 % Grenzsteuersatz.
- AfA-relevanter Anteil: 20.000 € × 80 % = 16.000 €
- Zusätzliche AfA pro Jahr: 16.000 € × 3 % = 480 €
- Steuerwirkung pro Jahr: 480 € × 42 % = 202 €
Anders die Kosten der Grundschuld: Sie dienen der Finanzierung und sind bei Vermietung sofort als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 EStG). Für die Kaufpreisaufteilung brauchen Sie den Bodenrichtwert; in Bayern steht er im Portal BORIS Bayern (boris-bayern.de). Die Abschreibung je Jahr zeigt der AfA-Rechner, Cashflow und Steuer über die Haltedauer der Kapitalanlage-Rechner.
Rechnen Sie auch die Nachbarn durch: Baden-Württemberg mit 5,0 % und Sachsen mit 5,5 %, oder alle Länder auf der Übersichtsseite.
